《商品房屋租赁管理办法》出台 明年2月起施行

夜色渐浓

　　住房城乡建设部近日出台《商品房屋租赁管理办法》，将于明年２月１日起施行，旨在加强商品房屋租赁管理，规范商品房屋租赁行为，维护商品房屋租赁双方当事人的合法权益。
　　
     《办法》规定，直辖市、市、县人民政府建设（房地产）主管部门应当加强房屋租赁管理规定和房屋使用安全知识的宣传，定期分区域公布不同类型房屋的市场租金水平等信息。
　　
      根据《办法》，有下列情形之一的房屋不得出租：属于违法建筑的；不符合安全、防灾等工程建设强制性标准的；违反规定改变房屋使用性质的；法律、法规规定禁止出租的其他情形。
　　
     《办法》规定，房屋租赁当事人应当依法订立租赁合同。房屋租赁合同的内容一般应当包括：房屋租赁当事人的姓名（名称）和住所；房屋的坐落、面积、结构、附属设施，家具和家电等室内设施状况；租金和押金数额、支付方式；租赁用途和房屋使用要求；房屋和室内设施的安全性能；租赁期限；房屋维修责任；物业服务、水、电、燃气等相关费用的缴纳；争议解决办法和违约责任等。房屋租赁当事人应当在房屋租赁合同中约定房屋被征收或者拆迁时的处理办法。

　　《办法》还规定，出租住房的，应当以原设计的房间为最小出租单位，人均租住建筑面积不得低于当地人民政府规定的最低标准。厨房、卫生间、阳台和地下储藏室不得出租供人员居住。未及时修复损坏的房屋，影响承租人正常使用的，应当按照约定承担赔偿责任或者减少租金。房屋租赁合同期内，出租人不得单方面随意提高租金水平。
　　
      根据《办法》，房屋租赁期间内，因赠与、析产、继承或者买卖转让房屋的，原房屋租赁合同继续有效。承租人在房屋租赁期间死亡的，与其生前共同居住的人可以按照原租赁合同租赁该房屋。

花溅泪

      昨天下午，有关房屋出租的新规，很快在坊间流传。
　　
      相比于自１９９５年６月１日起施行至今的《城市房屋租赁管理办法》，这个本月由住房和城乡建设部日前发布的《商品房屋租赁管理办法》，对于近些年来争议颇大的“群租”、出租地下室等行为，作出了更为明确的界定。同时，对于违规出租行为的罚款金额，也规定得更为具体——其中，“群租”行为等一旦被查实，可处５０００元以上、３万元以下的罚款。
　　
      该办法将于２０１１年２月１日起施行，留给人们的，仅一个半月的回旋空间。
　　
      四种涉租行为将被罚款
　　
      对比新旧房屋出租管理办法，记者注意到，新办法特别对四种涉租行为作出了明确的罚款规定。
　
   　第一种涉租行为——如被查实用于出租的是依规定不得出租的房屋的，建设（房地产）主管部门可责令限期改正，对没有违法所得的，可处以５０００元以下罚款；对有违法所得的，可以处以违法所得一倍以上三倍以下，但不超过３万元的罚款。
　　
      新办法明确不得出租的房屋为有以下四类情形之一的房屋：（一）属于违法建筑的；（二）不符合安全、防灾等工程建设强制性标准的；（三）违反规定改变房屋使用性质的；（四）法律、法规规定禁止出租的其他情形。
　　
      第二种要被罚款的租房行为，是一房隔多间用于“群租”。
　　
      新办法对此明确为：“出租住房的，应当以原设计的房间为最小出租单位，人均租住建筑面积不得低于当地人民政府规定的最低标准。”
　　
      如违反此项规定，建设（房地产）主管部门先责令限期改正；逾期不改正的，可处以５０００元以上、３万元以下罚款。
　　
      第三种是出租厨房、卫生间、阳台和地下储藏室供人居住的行为。
　　
      新办法明确禁止该类行为，如有违反，处罚措施同“群租”行为。
　　
      第四种是出租房屋后不到主管部门登记备案的行为。
　
   　新办法强调，在房屋租赁合同订立后３０日内，房屋租赁当事人应当亲自或书面委托他人，到租赁房屋所在地直辖市（市）县人民政府建设（房地产）主管部门办理房屋租赁登记备案。同时，房屋租赁登记备案内容发生变化、续租或者租赁终止，当事人也应当在３０日内，到原租赁登记备案的部门办理房屋租赁登记备案的变更、延续或者注销手续。
　　
      违反这条规定，建设（房地产）主管部门可责令限期改正；个人逾期不改正的，处以１０００元以下罚款；单位逾期不改正的，处以１０００元以上、１万元以下罚款。
　　
      租期内不得随意提高租金
　　
      针对房屋租赁市场上的突出问题——对出租人在房屋租赁期内擅自提高租金、承租人居住权利得不到有效保障的情况，该办法明确，房屋租赁合同期内，出租人不得单方随意提高租金。
　　
      同时，该办法进一步明确了出租人的房屋维修及确保房屋安全、承租人合理使用房屋等义务。
　
   　市场担心租房新规成“一纸空文”
　　
      尽管此次出台的房屋出租新规，明确了主管部门、违规情形、具体罚款金额等，但包括一些政府部门人士在内，对此新规能否得到有效执行普遍信心不足。
　　
     “不得出租的房屋，在１９９５年版办法中，其实比新办法规定得还要详细。但从１９９５年至今，那些明令不得出租的房屋还不照样出租不误？又有多少房东被处罚过？”本地一位不愿透露姓名的房产中介人士告诉晚报记者。
　　
      事实上，这样的情形包括把车棚出租用于住人——这显然属于改变房屋使用性质的出租行为，而这，在宁波很多老小区随处可见；以及自建违章建筑租给外来务工人员——此类现象在宁波一些城乡接合部非常普遍，很多人甚至就是借此发财致富。
　　
      而对于“群租”行为，记者昨日从市建委获得的信息是，宁波从未出台过“人均租住建筑面积最低标准”，因此根本无法界定。
　　
      有房管部门人士坦言，即便出台了这样的一个标准，其效果未必能阻遏“群租”行为，反而会给“群租”行为以合法性，“像上海那样规定人均承租居住面积不得低于５平方米，那么一套２００平方米的房子，是不是就可以租住二三十人了？这样算不算‘群租’？”
　　
      至于房屋租赁登记备案制度，知情人士称，在１９９５年版的办法中其实就已经提出了，但１５年来基本上形同虚设——事实上，也很难让它不形同虚设。
　　
     “首先，几乎没有房东会主动到房管部门去登记备案，否则可能就要缴税了；其次，即便房管部门知道这个人的房子在出租——这个通过物业查知其实比较容易掌握，上门去查，人家不开门或者根本不理你，你怎么取证？最后，即便你房管部门取证成功，要对房东罚款，人家拒不缴纳你能怎么办？”
　　
      该知情人士表示，查处违规出租行为，其实最有效力的应该是公安部门，“他们取证最方便。”
　　
      至于现在住建部明确让人手有限的房管部门来主管涉及人群面极广的房屋出租事宜，该人士认为，结果很可能就是新规定最终成为“一纸空文”。
　　
      不过，也有市场人士认为，如果借现在宁波个人住房信息系统联网之机，将房屋出租违法违规行为也载入系统，作为房屋诚信档案的内容之一，并在房屋的交易环节——包括房产办证、银行放贷等方面加以限制，或可让新办法的可操作性以及执行力度等得以加强。

     （宁波晚报）

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