国有土地上房屋征收与补偿条例》四大看点

Daphne

       据中国之声《新闻纵横》报道，国务院总理温家宝昨天（21日）签署国务院令公布《国有土地上房屋征收与补偿条例》，这意味着公众更熟悉的说法“新拆迁法”正式诞生。条例自公布之日起实行，2001年6月13日公布的《城市房屋拆迁管理条例》、也就是所谓的“老拆迁法”同时废止。　　

       新拆迁法规定，为了公共利益的需要，征收国有土地上单位和个人的房屋，应当对被征收房屋所有权人给予公平补偿，并将维护公共利益、保障被征收房屋所有权人的合法权益纳入条例范围。
　　
      “新拆迁法”最早由北大五位学者联名在2009年12月7日首次向全国人大常委会上书，要求对老拆迁条例进行审查，从而将关于新拆迁条例的讨论与修改工作推向公众舆论中心。那么历经一年的听证，新拆迁法是否符合学者上书的初衷，昨晚，记者第一时间专访了五位学者之一、北京大学法学院宪法行政法学教授沈岿。
　　
       记者：您觉得新出台的国有土地房屋征收补偿条例跟您原本的初衷是一致的吗？
　　
       沈岿：基本上是一致的，因为说实话，我们最初的初衷只是对旧的拆迁条例在哪些方面是需要废除的，我们提出了审查的建议。对于制定一部新的条例，这部条例应该规定哪些方面的内容，特别是很具体的内容，实际上当时我们并没有形成非常成熟的看法。但是我们认为最主要的是要符合宪法上的几个明确的基本原则：第一，必须要区分公共利益和商业利益。只有为了公共利益的需要，才能征收房屋。第二，在征收这个环节上，必须要有非常明确的规定，让被征收人尽可能多的来参与到征收程序当中，把自己的意见向政府来反馈。第三个基本原则就是必需在搬迁之前要给予相应的补偿。这三项基本原则在新的条例当中基本上都已经符合了。
　
   　记者：在条例的具体内容上面，您觉得最大的看点是什么？
　　
       沈岿：能够真正地走向公共利益和个人利益的平衡发展，走向利益主体之间的一种和谐，这个我认为是重要的意义。
　　
       记者：您觉得补偿条例在实施的过程当中可能会遇到最大的困难是什么？
　　
       沈岿：在实施过程当中，可能会面临一些问题，这个条例的实施它又涉及到相关制度的配套的改革，第一很多野蛮事件还是大量发生在农村集体土地上，我们这个条例还只是国有土地上的房屋征收与补偿条例，一下子还不能覆盖到集体土地上房屋的征收。那么在短时间内这个是我们值得关注的问题。第二一点在具体实施的过程当中，规划能不能做到民主决策、科学决策，这也是我们需要关注的。

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       沈岿认为，征收与补偿条例体现了更多的民生意愿，更多地将未来在动拆迁中可能产生的利益向个人倾斜，赋予个人在动拆迁中更多的权利。那么条例赋予了个人哪些权利？不动产、法律专家学者为您盘点新拆迁法的四大看点：　　

       看点之一：由行政强制拆迁变为司法强制拆迁
　　
       点评嘉宾：行政法专家、中国政法大学副校长马怀德
　　
       马怀德：这个变化第一就是保证了被征收人的合法权益，因为毕竟是一个第三方的司法机关在审查、判断这个征收补偿决定的合法性。第二，使得行政机关特别是政府的征收部门从强拆中解脱出来，因为你征收部门、补偿部门如果直接介入强制拆迁的话，难免会发生自己做自己案件法官的这种情形，使得征收补偿决定不合理，也可能引发在强拆过程中的很多纠纷。所以这是一个维护社会稳定，保障被征收人合法权益的一个方案。
　　
       看点之二：拆迁的补偿标准不得低于市场价
　　
       点评嘉宾：中国政法大学副校长马怀德
　　
       马怀德：征收过程中容易发生纠纷的主要是对补偿标准不服，特别是很多征收部门做出的补偿决定明显低于市场价，所以被征收人的权益得不到保障，引发了很多强制搬迁、强制拆迁的问题。这次新的条例里明确规定，征收决定必需是一个合理的补偿、公平的补偿，而这个合理、公平的补偿首先就是不得低于房屋征收决定公告之日起被征收房屋类似房地产的市场价格，也就是用市场的价格来确定补偿标准，这是一个很大的一个变化。也就是被征收人能够拿到补偿款之后，可以在同等区位用市场价格购买重新安置的房屋。这是一种市场化的措施，也是保证被征收人合法权益的一个重要标准。

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       看点之三：被征收方的补偿款到位后才能进行拆迁　　

       点评嘉宾：北京大学不动产研究鉴定中心主任冯长春
　　
       冯长春：现在这个程序都比较清晰了，比如说要拆迁了，先进行拆迁决定，在决定之前首先要经过规划，规划过程当中要公众参与，比如拆迁补偿的听证，听证完了之后再公示，公告以后进行评估，由被拆迁人选择评估以后确定了补偿的价格。而且它有一个条件，根据类似的房地产市场价格来评估，确定了这个补偿费然后必须先补偿到位以后再进行拆迁，这个充分考虑了被拆迁人的利益。
　　
       看点之四：公共利益的范围界定更清晰
　　
       点评嘉宾：清华大学房地产研究所所长刘洪玉
　　
       刘洪玉：在国有土地上的房屋的征收通常涉及到一个土地的再利用，在这个过程当中属于商业性的看法，跟公共利益企业的开发，但是这两个有的时候相互有交叉的，非常难区分清楚，到底哪个是公共利益，哪个是商业利益。这次新的征收条例里面把这个问题做了比较清晰的界定。