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自动续期≠免费续期
《法治周末》记者：因此，物权法才在第149条规定了住宅建设用地使用权期间届满后自动续期。
李显冬：是的，这是解决所有权的恒久性与土地使用权的附期限性之间冲突的最好方式。就土地及其地上房屋来讲，房屋所有权是主权利，而土地使用权是从权利，从权利依主权利的设立而设立，依主权利的变动而变动，依主权利的消灭而消灭，这是民法的基本原理。对于在有使用期限的地上建造房屋，土地所有人既然当初是明知的，那么，你在房屋建造之时并没有提出异议，现在就没有权利随便要求收回了。
当然，我说的这些是针对住宅建设用地，对于非住宅用地，早就达成共识，土地使用权到期，如果没有达成继续使用合同的，可以收回，并不自动续期。
《法治周末》记者：怎么理解“自动续期”，业主需要再向国土部门或房屋管理部门提交申请吗？
李显冬：不需要，无需任何手续。
《法治周末》记者：那是不是也意味着期满后业主不用缴纳任何续期费用呢？
李显冬：不能这么理解。自动续期不等于免费续期。物权法、土地管理法都没有规定过免费续期，没有任何一项法律、法规规定说住宅用地使用权到期后可免费续期。
至于收不收、怎么收、收多少，那是国家财政政策的事。不过可以肯定的是，如果要收费，则必须经过合法程序，由人民代表大会讨论表决通过，必须有法律的授权。
在我看来，就是收，肯定也是在老百姓可以承受的范围内，毕竟，国家和政府不会因为一点小钱而去犯众怒。
房子尽可以放心地住
《法治周末》记者：也就是说，房子，我们大可以放心地买、放心地住啦？
李显冬：我一开始就说了，在这一新闻事件中，存在着对法律的误读。
房子尽可以放心地住，公民的合法私有财产不受侵犯，这在宪法里是予以明确规定了的。物权法作为“小宪法”也规定了住宅用地使用权到期后自动续期，所以，不必过分担心。
《法治周末》记者：2009年，在山东青岛的一个小区———阿里山小区的住宅用地使用期限就已经届满，而当地政府至今对此没有明确的处理态度，小区的业主能踏实吗？
李显冬：踏踏实实地住着吧。物权法已有明确的规定，住宅用地使用期限届满后，自动续期。要收费，可以，但你得拿出法律依据来。“依法行政，越权无效”，绝不能含糊。
《法治周末》记者：还有一种可能，因为公共利益需要，政府要收回土地，地上房屋的所有权人怎么办？ 李显冬：必须有法律明确的规定才可以收回，同时收回就得给予房屋所有权人以充分、及时、合理的补偿。
什么是“充分”，就是要按照市场价值补偿，你收回我在北京市三环路的一套房子，补给我一套同样大小的北京市五环路的房子，这肯定不行；什么是“及时”，就是说要兑现，不能打白条；“合理”，是补偿的价款要合情合理，不能漫天要价。
《法治周末》记者：也有分析人士指出，物权法和土地管理法之间的冲突是导致问题的根本原因。 李显冬：这两部法律本来就不在同一个范畴，物权法是私法、土地管理法是公法。从操作层面来看，冲突也不存在。
首先，物权法在位阶上高于土地管理法，物权法是国家基本法，号称“小宪法”，而土地管理法只是一部单行法、特别法，即便二者对同一问题都有不同规定，也应适用物权法。
其次，在法律适用上还有一个重要原则，即使两者是同一位阶的法律，也还有“后法优于前法”的问题，物权法的颁布施行是在土地管理法之后，所以自应优先适用物权法。
收费须有法律依据
《法治周末》记者：引发争议的《上海市国有建设用地使用权出让合同》第27、28、29条的规定，其实完全照搬了2008年国土资源部和国家工商总局联合下发的《国有建设用地使用权转让合同》示范文本的第25、26、27条。对于合同条款的理解，有多种说法，我们想问的是，作为合同本身，有没有权利约定期限届满后的费用收取问题？ 李显冬：肯定没有。
《法治周末》记者：“契约自由”是合同法的基本精神，物权法本身也并没有规定是不是收费、如何收费，那么，为什么地方政府和开发商之间不能就这一问题作出约定呢？
李显冬：《国有建设用地使用权转让合同》的性质比较特殊，其中事实上存在两个不同的法律关系。“招拍挂”的过程，可以看作是一个预约合同，它是平等主体之间的民事关系，买卖全凭自由。只是一旦决定要买，则出现了买卖成交后，政府如何依照国家法律的规定而行使公权力来规制买受人对国有土地的占有、使用和收益行为的问题。所以，在合同内容上的约定，必须有法律上的根据，不能超出法律授权范围。
《法治周末》记者：比如示范文本中第25条第三款就规定了出让人同意续期的，土地使用者应当依法办理手续、支付价款、租金等内容，怎么看待这一款的规定？
李显冬：如果是针对非住宅用地，这一条款没有任何问题。但如果针对的是住宅用地，这一条款就属于明显越权。既然物权法已有自动续期的规定，再要求人家办手续、缴价款，自然“越权无效”。
有关合同中凡带有强制性的、行政管理性质的内容，必须有法律上的明确依据和授权，否则当然就是无效的。换句话说，对于住宅商品房的购房者来说，可以完全不用理会这样的说法，它对你是不发生法律效力的。
《法治周末》记者：这些条款老百姓之前是看不到的，恰恰是上海市的这一做法(将合同内容前置于申请须知中)让老百姓知道，原来开发商和地方政府的合同是这样签的。于是，就有声音质疑，开发商明知地是租来的，而没有告知买受者，应属诈欺，对此，你怎么看？
李显冬：法律已经公示，附条件的法律行为，如果附的是法律规定的内容，应视为没有附条件。开发商对于法律的明文规定，并无告知义务，故不构成不作为诈欺嫌疑。
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狗仔卡
发表于 2011-1-29 16:01:58
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