[法律法规] 国有土地上房屋征收与补偿条例

碧云天

                                                    中华人民共和国国务院令第590号

《国有土地上房屋征收与补偿条例》已经2011年1月19日国务院第141次常务会议通过，现予公布，自公布之日起施行。

                                                                                                                 总　理　 温家宝

                                                                                                              二○一一年一月二十一日

碧云天

       第一章　总　　则

       第一条　为了规范国有土地上房屋征收与补偿活动，维护公共利益，保障被征收房屋所有权人的合法权益，制定本条例。

       第二条　为了公共利益的需要，征收国有土地上单位、个人的房屋，应当对被征收房屋所有权人（以下称被征收人）给予公平补偿。

       第三条　房屋征收与补偿应当遵循决策民主、程序正当、结果公开的原则。

       第四条　市、县级人民政府负责本行政区域的房屋征收与补偿工作。

       市、县级人民政府确定的房屋征收部门（以下称房屋征收部门）组织实施本行政区域的房屋征收与补偿工作。

       市、县级人民政府有关部门应当依照本条例的规定和本级人民政府规定的职责分工，互相配合，保障房屋征收与补偿工作的顺利进行。

       第五条　房屋征收部门可以委托房屋征收实施单位，承担房屋征收与补偿的具体工作。房屋征收实施单位不得以营利为目的。

       房屋征收部门对房屋征收实施单位在委托范围内实施的房屋征收与补偿行为负责监督，并对其行为后果承担法律责任。

       第六条　上级人民政府应当加强对下级人民政府房屋征收与补偿工作的监督。

       国务院住房城乡建设主管部门和省、自治区、直辖市人民政府住房城乡建设主管部门应当会同同级财政、国土资源、发展改革等有关部门，加强对房屋征收与补偿实施工作的指导。

       第七条　任何组织和个人对违反本条例规定的行为，都有权向有关人民政府、房屋征收部门和其他有关部门举报。接到举报的有关人民政府、房屋征收部门和其他有关部门对举报应当及时核实、处理。

       监察机关应当加强对参与房屋征收与补偿工作的政府和有关部门或者单位及其工作人员的监察。

       第二章　征收决定

       第八条　为了保障国家安全、促进国民经济和社会发展等公共利益的需要，有下列情形之一，确需征收房屋的，由市、县级人民政府作出房屋征收决定：

    （一）国防和外交的需要；

    （二）由政府组织实施的能源、交通、水利等基础设施建设的需要；

    （三）由政府组织实施的科技、教育、文化、卫生、体育、环境和资源保护、防灾减灾、文物保护、社会福利、市政公用等公共事业的需要；

    （四）由政府组织实施的保障性安居工程建设的需要；

    （五）由政府依照城乡规划法有关规定组织实施的对危房集中、基础设施落后等地段进行旧城区改建的需要；

    （六）法律、行政法规规定的其他公共利益的需要。

       第九条　依照本条例第八条规定，确需征收房屋的各项建设活动，应当符合国民经济和社会发展规划、土地利用总体规划、城乡规划和专项规划。保障性安居工程建设、旧城区改建，应当纳入市、县级国民经济和社会发展年度计划。

制定国民经济和社会发展规划、土地利用总体规划、城乡规划和专项规划，应当广泛征求社会公众意见，经过科学论证。

       第十条　房屋征收部门拟定征收补偿方案，报市、县级人民政府。

市、县级人民政府应当组织有关部门对征收补偿方案进行论证并予以公布，征求公众意见。征求意见期限不得少于30日。

       第十一条　市、县级人民政府应当将征求意见情况和根据公众意见修改的情况及时公布。

       因旧城区改建需要征收房屋，多数被征收人认为征收补偿方案不符合本条例规定的，市、县级人民政府应当组织由被征收人和公众代表参加的听证会，并根据听证会情况修改方案。

       第十二条　市、县级人民政府作出房屋征收决定前，应当按照有关规定进行社会稳定风险评估；房屋征收决定涉及被征收人数量较多的，应当经政府常务会议讨论决定。

       作出房屋征收决定前，征收补偿费用应当足额到位、专户存储、专款专用。

       第十三条　市、县级人民政府作出房屋征收决定后应当及时公告。公告应当载明征收补偿方案和行政复议、行政诉讼权利等事项。

       市、县级人民政府及房屋征收部门应当做好房屋征收与补偿的宣传、解释工作。

       房屋被依法征收的，国有土地使用权同时收回。

       第十四条　被征收人对市、县级人民政府作出的房屋征收决定不服的，可以依法申请行政复议，也可以依法提起行政诉讼。

       第十五条　房屋征收部门应当对房屋征收范围内房屋的权属、区位、用途、建筑面积等情况组织调查登记，被征收人应当予以配合。调查结果应当在房屋征收范围内向被征收人公布。

       第十六条　房屋征收范围确定后，不得在房屋征收范围内实施新建、扩建、改建房屋和改变房屋用途等不当增加补偿费用的行为；违反规定实施的，不予补偿。

       房屋征收部门应当将前款所列事项书面通知有关部门暂停办理相关手续。暂停办理相关手续的书面通知应当载明暂停期限。暂停期限最长不得超过1年。

       第三章　补　　偿

       第十七条　作出房屋征收决定的市、县级人民政府对被征收人给予的补偿包括：

     （一）被征收房屋价值的补偿；

     （二）因征收房屋造成的搬迁、临时安置的补偿；

     （三）因征收房屋造成的停产停业损失的补偿。

        市、县级人民政府应当制定补助和奖励办法，对被征收人给予补助和奖励。

       第十八条　征收个人住宅，被征收人符合住房保障条件的，作出房屋征收决定的市、县级人民政府应当优先给予住房保障。具体办法由省、自治区、直辖市制定。

        第十九条　对被征收房屋价值的补偿，不得低于房屋征收决定公告之日被征收房屋类似房地产的市场价格。被征收房屋的价值，由具有相应资质的房地产价格评估机构按照房屋征收评估办法评估确定。

       对评估确定的被征收房屋价值有异议的，可以向房地产价格评估机构申请复核评估。对复核结果有异议的，可以向房地产价格评估专家委员会申请鉴定。

       房屋征收评估办法由国务院住房城乡建设主管部门制定，制定过程中，应当向社会公开征求意见。

       第二十条　房地产价格评估机构由被征收人协商选定；协商不成的，通过多数决定、随机选定等方式确定，具体办法由省、自治区、直辖市制定。

       房地产价格评估机构应当独立、客观、公正地开展房屋征收评估工作，任何单位和个人不得干预。

       第二十一条　被征收人可以选择货币补偿，也可以选择房屋产权调换。

       被征收人选择房屋产权调换的，市、县级人民政府应当提供用于产权调换的房屋，并与被征收人计算、结清被征收房屋价值与用于产权调换房屋价值的差价。

       因旧城区改建征收个人住宅，被征收人选择在改建地段进行房屋产权调换的，作出房屋征收决定的市、县级人民政府应当提供改建地段或者就近地段的房屋。

       第二十二条　因征收房屋造成搬迁的，房屋征收部门应当向被征收人支付搬迁费；选择房屋产权调换的，产权调换房屋交付前，房屋征收部门应当向被征收人支付临时安置费或者提供周转用房。

       第二十三条　对因征收房屋造成停产停业损失的补偿，根据房屋被征收前的效益、停产停业期限等因素确定。具体办法由省、自治区、直辖市制定。

       第二十四条　市、县级人民政府及其有关部门应当依法加强对建设活动的监督管理，对违反城乡规划进行建设的，依法予以处理。

       市、县级人民政府作出房屋征收决定前，应当组织有关部门依法对征收范围内未经登记的建筑进行调查、认定和处理。对认定为合法建筑和未超过批准期限的临时建筑的，应当给予补偿；对认定为违法建筑和超过批准期限的临时建筑的，不予补偿。

       第二十五条　房屋征收部门与被征收人依照本条例的规定，就补偿方式、补偿金额和支付期限、用于产权调换房屋的地点和面积、搬迁费、临时安置费或者周转用房、停产停业损失、搬迁期限、过渡方式和过渡期限等事项，订立补偿协议。

       补偿协议订立后，一方当事人不履行补偿协议约定的义务的，另一方当事人可以依法提起诉讼。

       第二十六条　房屋征收部门与被征收人在征收补偿方案确定的签约期限内达不成补偿协议，或者被征收房屋所有权人不明确的，由房屋征收部门报请作出房屋征收决定的市、县级人民政府依照本条例的规定，按照征收补偿方案作出补偿决定，并在房屋征收范围内予以公告。

       补偿决定应当公平，包括本条例第二十五条第一款规定的有关补偿协议的事项。

       被征收人对补偿决定不服的，可以依法申请行政复议，也可以依法提起行政诉讼。

       第二十七条　实施房屋征收应当先补偿、后搬迁。

       作出房屋征收决定的市、县级人民政府对被征收人给予补偿后，被征收人应当在补偿协议约定或者补偿决定确定的搬迁期限内完成搬迁。

       任何单位和个人不得采取暴力、威胁或者违反规定中断供水、供热、供气、供电和道路通行等非法方式迫使被征收人搬迁。禁止建设单位参与搬迁活动。

       第二十八条　被征收人在法定期限内不申请行政复议或者不提起行政诉讼，在补偿决定规定的期限内又不搬迁的，由作出房屋征收决定的市、县级人民政府依法申请人民法院强制执行。

       强制执行申请书应当附具补偿金额和专户存储账号、产权调换房屋和周转用房的地点和面积等材料。

       第二十九条　房屋征收部门应当依法建立房屋征收补偿档案，并将分户补偿情况在房屋征收范围内向被征收人公布。

审计机关应当加强对征收补偿费用管理和使用情况的监督，并公布审计结果。

       第四章　法律责任

       第三十条　市、县级人民政府及房屋征收部门的工作人员在房屋征收与补偿工作中不履行本条例规定的职责，或者滥用职权、玩忽职守、徇私舞弊的，由上级人民政府或者本级人民政府责令改正，通报批评；造成损失的，依法承担赔偿责任；对直接负责的主管人员和其他直接责任人员，依法给予处分；构成犯罪的，依法追究刑事责任。

       第三十一条　采取暴力、威胁或者违反规定中断供水、供热、供气、供电和道路通行等非法方式迫使被征收人搬迁，造成损失的，依法承担赔偿责任；对直接负责的主管人员和其他直接责任人员，构成犯罪的，依法追究刑事责任；尚不构成犯罪的，依法给予处分；构成违反治安管理行为的，依法给予治安管理处罚。

       第三十二条　采取暴力、威胁等方法阻碍依法进行的房屋征收与补偿工作，构成犯罪的，依法追究刑事责任；构成违反治安管理行为的，依法给予治安管理处罚。

       第三十三条　贪污、挪用、私分、截留、拖欠征收补偿费用的，责令改正，追回有关款项，限期退还违法所得，对有关责任单位通报批评、给予警告；造成损失的，依法承担赔偿责任；对直接负责的主管人员和其他直接责任人员，构成犯罪的，依法追究刑事责任；尚不构成犯罪的，依法给予处分。

       第三十四条　房地产价格评估机构或者房地产估价师出具虚假或者有重大差错的评估报告的，由发证机关责令限期改正，给予警告，对房地产价格评估机构并处5万元以上20万元以下罚款，对房地产估价师并处1万元以上3万元以下罚款，并记入信用档案；情节严重的，吊销资质证书、注册证书；造成损失的，依法承担赔偿责任；构成犯罪的，依法追究刑事责任。

       第五章　附　　则

       第三十五条　本条例自公布之日起施行。2001年6月13日国务院公布的《城市房屋拆迁管理条例》同时废止。本条例施行前已依法取得房屋拆迁许可证的项目，继续沿用原有的规定办理，但政府不得责成有关部门强制拆迁。

Daphne

    规定房屋征收补偿程序必须公开，有利于保护房屋所有权人的合法权益。条例对公开原则的坚持贯穿了整个征收过程，甚至包括城市规划和征收补偿方案。这就使公众可以对城市规划方案和征收补偿方案提出意见和建议，使城市的建设更加符合人民群众的需求。

　　

   明确公众参与的途径与细则，有利于征收补偿工作更好的接受社会和公众的监督。条例在总则的第七条赋予了公众对征收补偿工作的监督权，任何组织和个人对违反本条例规定的 　行为，都有权向有关人民政府、房屋征收部门和其他有关部门举报。

　　
       被征收房屋所有权人为了社会的公共利益而放弃自己的某种重大经济利益，必须要得到合理的、公平的补偿以弥补其做出的牺牲。2011年1月21日，《国有土地上房屋征收与补偿条例》的正式实行，相对于《城市房屋拆迁管理条例》而言，可以说对被征收房屋所有权人合法权益有了实质性的保护。某种程度上，《物权法》的颁布实施为该条例的实行奠定了坚实的法律基础，而该条例在内容上的规定也体现了对《物权法》的尊重。
　　
       条例凸显的积极意义
　　
       第一，该条例坚持了公开原则，这使被征收房屋所有权人的合法权益有了得以实现的基础。为了保护被征收房屋所有权人的合法权益，条例规定房屋征收与补偿应当遵循决策民主、程序正当、结果公开的原则。及时、准确、完整地将征收与补偿事项公之于众，增强了整个征收补偿工作的透明度，有利于接受社会公众的监督。
　　
       主要体现在，一方面规定了房屋征收补偿程序必须公开，有利于保护房屋所有权人的合法权益。条例对公开原则的坚持贯穿了整个征收过程，甚至包括城市规划和征收补偿方案。这就使公众可以对城市规划方案和征收补偿方案提出意见和建议，使城市的建设更加符合人民群众的需求。同时本条例对征收过程和补偿过程都有明确的公示规定，增强了征收补偿过程的透明度，避免了暗箱操作、“同房不同价”等老百姓深恶痛绝的不公平问题的产生。
　　
       另一方面明确了公众参与的途径与细则，有利于征收补偿工作更好地接受社会和公众的监督。条例在总则的第七条赋予了公众对征收补偿工作的监督权，任何组织和个人对违反本条例规定的行为，都有权向有关人民政府、房屋征收部门和其他有关部门举报。接到举报的有关人民政府、房屋征收部门和其他有关部门对举报应当及时核实、处理。同时该条例又规定了公众可以向政府提交对征收方案的意见以及有权参加听证会并提交意见和建议，政府应根据听证会意见修改方案。这样，在房屋征收与补偿过程中，公众就有了参与的途径和具体的细则，使征收和补偿工作更加有利于接受人民群众的监督。
　　
       第二，坚持公平原则是被征收房屋所有权人合法利益得以实现的保障。该条例明确了补偿标准的公平性。规定了对被征收房屋价值的补偿不得低于类似房地产的市场价格，实施房屋征收应当先补偿、后搬迁；条例还规定，做出房屋征收决定的市、县级人民政府对被征收人给予的补偿包括：被征收房屋价值的补偿；因征收房屋造成的搬迁、临时安置的补偿；因征收房屋造成的停产停业损失的补偿。
　　
       同时该条例还规定了多种补偿安置方式，使人民群众可以根据自己的实际情况选择适合自己的补偿方式。如条例第二十一条规定：被征收人可以选择货币补偿，也可以选择房屋产权调换。因旧城区改建征收个人住宅，被征收人选择在改建地段进行房屋产权调换的，作出房屋征收决定的市、县级人民政府应当提供改建地段或者就近地段的房屋。

Daphne

       条例有待完善之处　　

       条例的相关规定确实改变了过去城市房屋拆迁中的不合理制度，对公共利益进行了详细的界定，限制了地方政府的权利，保障了人民群众的合法权益。但是，我们不能否认，该条例中还是存在一些不足之处，这主要表现在以下方面：
　　
       第一，中介评估机构评估的科学性、准确性问题。该条例的一大亮点就是增加了由中介机构对房屋价值进行评估的内容，条例规定了房地产价格评估机构应当独立、客观、公正地开展房屋征收评估工作，任何单位和个人不得干预。但是在目前中国的体制下，中介评估机构基本上都与地方政府有着千丝万缕的关系，同时由于没有明确的评估方法和评估依据，就会使公众对中介评估机构评估的科学性和准确性产生质疑，这将影响到征收与补偿工作的公正性。
　　
       第二，救济机制不完善，在征收过程中出现纠纷难以得到很好的救济。该条例仅仅规定了被征收人对征收和补偿决定不服的，可以提起行政复议或行政诉讼，这样的救济措施是远远不够的。存在的主要问题在于：一是请求解决争议的范围过窄，只是征收补偿；对于征收本身的合理性、合法性等行政公益性问题没有明确的法律规定；二是房屋征收部门与被征收人在征收补偿方案确定的签约期限内达不成补偿协议，由作出征收决定的政府作出补偿决定，政府既是规则的制定者，又是裁决者，还是规则的实施者，其公正性、客观性将受到公众的质疑。
　　
       第三，缺少征收性侵害补偿的规定。我们不能否认，越来越多的公益性征收工作不仅给被征收人带来各种各样的问题，同时对周围居民生活、商家营业都带来很大影响，例如垃圾焚烧站的建立是为了社会公共利益，被征收房屋所有权人的合法利益可能得以实现，但是周围未被征收房屋的其他公众的合法权益受到侵害如何受到保护，就是一个很大的问题。
　　
       完善条例的有关路径
　　
       为了更好地保护被征收房屋所有权人的合法权益，笔者认为实施细则应注重完善以下几点：
　　
       第一，制定标准、科学的评估细则。标准、科学的评估细则是中介评估机构依法评估的依据，即使中介评估机构与地方政府有着这样那样的关系，但是如果有了明确而且科学的评估细则，中介评估机构评估的科学性和公正性还是会被公众认可的。
　　
       第二，建立畅通有效的救济渠道。“有救济才会有权利”，为了更好地保护被征收房屋所有权人的合法权益，有必要扩大房屋征收与补偿过程中行政诉讼主体的范围，同时对能否进行行政公益诉讼也应有明确的法律规定。对补偿标准达不成一致意见的，应当允许提起司法诉讼。
　
   　第三，建立征收性侵害补偿。征收性侵害补偿是基于一种特别的牺牲，虽然并没有实际的征收与补偿行为，但是为了公共利益，一些特定的群体将做出一些牺牲，如果不对这种牺牲做出补偿，将有失公平，因此建立征收性侵害补偿是对社会公平的维护，将会更加有利于建设我们的和谐社会。　

      来源： 法制日报