[新法速递]《宁波市物业专项维修资金管理办法实施意见》9月1日起实施

风和日丽

       提示：三类房屋需交存物业维修资金，保障性住房也不例外


       经过市民意见征集和专家评审等环节，近日宁波市政府通过了《宁波市物业专项维修资金管理办法实施意见》（以下简称《意见》）。这项对《宁波市物业专项维修资金管理办法》的解释补充意见，将从今年9月1日起执行。

       哪些住房需要交？

       三类房屋强制征交 保障性住房也不例外

     《意见》明确，自今年4月1日起，以下三类住房必须交存物业维修资金——

       一是需领取预售许可证的新建商品房屋（含经济适用房、限价商品房）；二是需办理产权分割转让的单一业主房屋；三是需办理房屋建筑工程竣工验收备案的征收（拆迁）安置住房、廉租住房及公共租赁住房。

       新建商品房，以领取商品房预售许可证的时间为节点。也就是说，预售许可证早在4月1日前领出，那么交不交维修金，由业主自主决定。至于在4月1日前的房子，也由本小区或本幢物业的业主，决定是否建立专项维修资金。

       交多少？看面积，关键弄清造价

       我的房子要交多少维修资金？未设电梯的房屋按照建筑面积房屋建筑安装工程造价的5%交存，设有电梯的，则按照8%交存。每年的3月底，都会公布各类房屋上一年度的建筑安装工程造价。

       2010年度宁波各类房屋建筑安装工程平均造价，共分为四类。总层数为6层(含)以下的房屋，每平方米建筑安装工程造价1000元；总层数为7-11层的房屋，每平方米建筑安装工程造价1300元；总层数为12-21层的房屋，每平方米建筑安装工程造价1500元；总层数为22层(含)的房屋，每平方米建筑安装工程造价1800元。

       拿一套100平方米的房子为例，6层以下基本不含电梯，按工程造价的5%计算，就是5000元。7至11层，为1.04万元。12至21层，为1.2万元。22（含）层以上，为1.44万元。

       值得注意的是，维修资金并不是交一次就够了。根据规定，如果业主分户账面专项维修资金余额不足首期交存额的30%时，应当及时续交或者按业主大会决定办理。

       什么时候能动用？

       需经2/3以上业主同意，或少于1/3的业主反对

       要动用专项维修资金，需要满足两个条件。首先在保修期满后的维修项目，要达到中修及中修以上。还在保修期内的房屋，一般由开发商负责维修。其次，同意动用的业主占有的建筑总面积，要超过小区总面积的2/3，同时业主人数也要超过总人数的2/3。

       征求意见期间，不少市民和专家提出，上述动用维修资金的方法还是不太容易操作。在这次正式版本的意见中，就增加了一条：在规定时间内，已对维修资金使用方案进行表决的业主人数不到业主总人数1/2的，申请人可采用公示的方式征求业主意见。公示期限不得少于7天。

       公示期内，提出书面反对意见的业主专有部分面积占相关总建筑面积的比例和人数占相关总人数比例均少于1/3的，视同“经专有部分面积占建筑物总面积2/3以上且专有部分人数占总人数2/3以上的业主同意”，可申请使用物业专项维修资金。

       中修及以上才能用 是否维修就能动用？

       维修资金是业主的财产，要用就得征得多数人同意。要是不管大修还是小修，都征求大多数的意见，可能有点影响业主的生活，甚至有点耽误事。

     《意见》说，中修以下日常维修，沿用现在的方式，每年度向业主收取日常维修费——多层（6层及以下）以及无电梯的中层（7至9层）住宅，按每年每平方米1.5元收取；经营用房等非住宅以及有电梯的中层住宅，按每年每平方米2块钱收取。

       如果已建立维修资金账户且账户余额充足的，业主也可选择按年在账户内列支此类维修费用。

       怎么申请使用？

       业委会或受委托的物业服务企业提出申请

       是不是每位业主都可以提出使用申请呢？不是，需由业委会或受委托的物业服务企业提出申请。

       已经成立业主委员会的小区，可以由业主向业主委员会或受其委托的物业服务企业告知维修需求，并由业主委员会或受其委托的物业服务企业向维修资金管理机构提出维修资金使用申请。

       未成立业主委员会的小区，由业主向社区居委会或受其委托的物业服务企业告知维修需求，并由社区居委会或受其委托的物业服务企业向维修资金管理机构提出维修资金使用申请。

       住宅维修，政府还补贴维修经费。《意见》指出，在海曙区、江东区、江北区、宁波国家高新区，业主使用专项维修资金进行住宅物业维修的，业主承担一半的维修经费，另一半由市和区人民政府财政补贴。其他各县(市)、区的财政补贴的比例和方式，由各县(市)、区人民政府另行规定。

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       中修及以上维修

       分9种情况

       1.主体承重墙结构部位损坏，需要拆换、加固的；

       2.整幢楼屋面、户外墙面需要重新进行防水或者保温层施工的；

       3.整幢楼外檐面脱落达到整幢楼外檐面积30%以上，需要修缮的；

       4.整幢楼或者单元共用部位地面面层、门窗及楼梯扶手等因破损需要整体修缮的；

       5.物业管理区域内路面破损30%以上，需要整体修复的；

       6.整幢楼或者单元下水管等老化、损坏，需要更新、改造的；

       7.智能化系统、消防控制系统等需要整体更换，或者更换、维修、改造一次性费用超过原造价的20%的；

       8.更换电梯，或者更换、维修电梯主要部件一次性费用超过电梯原造价的20%的；

        9.物业管理区域的围墙、大门等因损坏，需要整体修缮、更新的。

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        目前还没有物业项目

        交存维修资金

        今年4月1日起，《宁波市物业专项维修资金管理办法》正式实施。几个月来，这笔维修资金收得怎么样？宁波市物业和住房维修资金管理中心工作人员告诉记者，目前还没有任何物业项目交存维修资金。

       他说，4月1日以后领预售许可证的新房子，交付得到一年半到两年之后，而维修金要到房屋交付时才交存，因此目前还没有收到款项。针对第三种房产，从4月1日到现在，并没有（拆迁）安置住房、廉租住房及公共租赁住房已经竣工验收，因此也没有发生款项。至于第二种房产，产权交易中心现在尚未接到单一业主房屋办理产权分割转让的业务。“如果在这段时间有发生，我们也规定了不交物业专项维修资金不给办理房产证。”

     （据：现代金报）