宁海自在城的有关问题（一个新业主的看法）

清风宁月 · 发表于 2012-8-26 13:29:56

蝴蝶怎么飞发表于 2012-8-26 13:08
别在这里丢脸了，买了房子就是股东？真让人笑掉大牙了，我想问你下几个问题，
1.你买房的时候有人拿着刀 ...

首先，当初买房子开发商就答应过老业主，以后有优惠活动不会少了这部分人，现在出台这些优惠政策而业主们无权享受，这就存在着欺骗。
其次，购买了期房的业主在开发商没有交房以前，发生大幅度降价的，应该给老业主以补偿，这个补偿的要求是合理的，并不违背契约精神。
　　为什么说是合理的呢？原因很简单，我们购房者买的是期房，我们和开发商之间的合同是一种预售合同，房屋预售是指房地产开发企业与购房者约定，由购房者交付预付款，而在未来一定日期拥有现房的房产交易行为。其实质是房屋期货买卖，买卖的只是房屋的一张期货合约，说穿了是购房者先垫资，给开发商造房，这种垫付的时间高达2-3年，而且开发商并不对预付房款的购房者支付任何的利息，这完全是一种不平等条约，购房者不但要承担交付房屋质量的风险，延期交付的风险、烂尾的风险、还要承担价格下跌带来的资产损失的风险，所以是非常不公平的。任何合同的权利和义务应该是对等的，这种期预售制度对购房者来说，不公平之处就是开发商利用购房者的钱建造房子，利润在预售时已经锁定，而把楼盘不可预期的风险全部转嫁给了购房者。所以，跌价的风险不应该完全应该由购房者来承担。
　　由于商品房的预售不同于房屋的实质性买卖，真正的房屋交接尚未形成。这跟商场买东西，或买卖股票是性质不同的。实物交割已经完成的情况下，跌价的损失当然是由购买者承担，但预售合同在没有房屋交接尚未形成发生跌价损失，就不应该完全由购房者承担，也许有人会说期货交易在未交割前发生损失，不也是要交易者自己承担的吗？我觉得二者性质完全是不同的，期货本来说就是一种风险投资，在投资之前交易规则已经明确告诉投资者其中的风险，而且有完善的风险管理制度，这样的话发生损失理应由投资者承担。
　　而房屋预售，既没有明确告之其中的风险，又没有相关的风险控制管理制度。而且购房者大多是为了自住或保值增值，并非是投机行为，所以期房预售不能同等于期货买卖。房产的预售和期货交易是性质完全不同的，所以不能把二者同等起来。
　　此外，虽然说合同是双方真实意思表示一致而达成的一种契约，双方理应按合同来承担风险，但问题是我们在签订合同时，购房者能表达真实的意思吗？我在房产咨询过程中曾经建议购房者有可能的话，在合同中写上“降价需补偿”、“因政策的原因银行贷款不批购房预售合同撤销”等条款，但现实中开发商会以格式合同等种种理由拒绝这些条款，购房者在合同条款拟定过程中，根本不可能表达真实的意思，所以，在这样的情况下，降价的损失也不应该全部由购房者来承担。
　　总之，我认为预售房屋在没有交房前出现大幅度降价，购房者可以向开发商提出补偿要求，这个要求是合情合理的。
　　记住，期房不是现房，不是股票！！！！更不符合契约精神的精髓，别拿契约绑架精神！！！
　　
　　1、现房如果降价了，房主至少已经享用了房子的部分使用价值，甚至可以提前出手避险！但期房业主完全未享受到任何房子使用价值，且无法通过出售避险！
　　现房可以自由流通！但期房只能由开发商卖给业主，业主却并不能再行买卖！
　　
　　
　　2、期房本身不符合契约精神！
　　契约精神前提是权利和义务必须对等！！而期房的存在却使“开发商高利润却零风险，房奴零利润却高风险”。在开发商伙同投资者同流合污、控制房价情况下，业主和他们地位对等吗？若地位不对等，所签合同难道能平等和合法吗？
　　期房使得开发商得到利润，但却把风险全部推向房奴！开发商只有权力却毫无义务!业主没有权利却必须承担风险！这难道符合契约精神吗？？在国外的市场经济下，压根就不允许有期房的存在，期房本身就是一个不尊重契约精神的怪胎！期房维权合情合理！不仅不违反契约精神，相反是对契约精神的保护和发扬！