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[城市建设] 关于近期楼市的拙见

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发表于 2014-8-20 02:46:29 | 显示全部楼层 |阅读模式 | 来自山东
        因一直在外面从事跟房地产有关的工作,也了解一些地产方面的东西近期看家乡人民对于是否买房及房价涨跌如此关心,所以晚上没事就发个贴给大家参考下。
       首跟大家说下为啥感觉房价不便宜,楼盘的定价其实是有很多方面组成的,一个土拿地地成本一般在30%-60%不等,其实大部分情况下开发商拿地成本就占了40%以上,大中城市有些能高达60%有些还不止,也就是开发商拿地成本就占了咱们房价的60%,宁海未详细了解过,但拿地成本也不会低,外加开发商的运营费用及建造成本这样加起来成本一般不会低于房价的80%,开发商利润其实是很低的(还要保证及时清盘不然资金成本很高,例如银行贷款利息等等),至于谁的赚的最多大家自己猜,我猜肯定不是开发商。在这些成本算入之后,根据楼盘定位及周边价格,再制定合理的营销方案结合各种实际情况才会出具体的楼盘定价。
      关于以后房价涨跌的问题。
      二手房:宁海老城区的二手房价格自2008年以后应该是稳步上涨的,以后几年上涨速度一定是相当缓慢尤其好的学区房等特殊地段及刚需的房子,至少不会出现下跌,部分非刚需户型(120以上的大户型)出现回跌可能性是很大的但是也仅仅是小范围浮动而已,不会出现02到08年的疯涨或者类似日本经济泡沫式的狂跌。
      新房:上面跟大家分析过大致价格的组成,因此新开盘价格相对是稳定的,如果投资大家可以考虑宁海现在的发展速度及发展的地域方向,来考虑日后主要经济圈及生活圈,合理的选择楼盘,并不是所有新盘后期都是涨价的,尤其是在宁海这样的县城,投资有风险,相信如果宁海新城的发展真的如宣传所说的那样,那么那个区块还是不错的,觉得现在在老城区住,以后希望搬过去的小伙伴们可以下手。
      楼市主要还是有一只无形的手在把控,也因此我们如果用正常市场的眼光去判断它的涨跌是不大可行的,整个经济及社会秩序需要稳定,当初大涨的最大受益人肯定不是我们普通老百姓,那么以后大跌亏的一是后期跟风买房的人还有就是手中大量持有现房的人,都是哪些人大家自己猜我也不知道,所以现在体制下房价的总的行情(部分单个特殊楼盘及房子除外,如拆迁安置房等)只能说基本上稳步合理的极小幅度的上涨而已。
      关于买房希望大家秉着良好的心态,如果你是刚需人群,那么就不要太多的考虑房价,有能力,负担得了首付和按揭,该买的还是要买,个人建议二手现房,因为新楼盘的交付是你控制不了不要以为签了合同就真的按时给你交付,或者按合同给你赔偿,而且二手房价格也不会有大的浮动,既然是刚需那么不管以后是涨还是跌你现在肯定都要买来自己住的,所以就不要把自己住的房子拿钱去比较了没意义。如果你是投资,那么新楼盘还是可以试试,反正即便亏也亏不了多少。
       最后建议大家如果你有稳定的收入和工作,并且按揭的月供对你无压力,那么能按揭就按揭,能贷款贷多少就贷多少,能贷款一辈子就贷款一辈子,算算你贷款这笔钱所产生的银行利息,再算算这笔钱在你手中能产生的利润,再看看这几年通货膨率;也许很多人不喜欢欠着银行钱,我也就是提个建议,最终还是看大家个人喜好。
       以上仅代表个人观点,不喜勿喷,我也尊重你们的建议及想法。

点评

分析的很有道理  发表于 2014-8-20 23:46
是物品都有涨跌,股市 黄金 白银,哪有只涨不跌的,只是时候未到,一个楼的价格固然看成本,也看共需,资金面,哪个房企不举债,举债就要产生利息,当利息都付不出的时候,只能贱卖了  发表于 2014-8-20 12:48

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发表于 2014-8-20 06:44:44 | 显示全部楼层 | 来自浙江
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发表于 2014-8-20 08:53:09 | 显示全部楼层 | 来自浙江
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发表于 2014-8-20 09:24:52 | 显示全部楼层 | 来自浙江
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发表于 2014-8-20 12:18:31 | 显示全部楼层 | 来自浙江
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发表于 2014-8-20 12:22:24 | 显示全部楼层 | 来自浙江
捉摸不透。现在真是买房的好时机吧?
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发表于 2014-8-20 12:23:37 | 显示全部楼层 | 来自浙江
对于买房,其实现在买还是划算的,相比较早几年,还是降了很多,毕竟以后的货币仍会贬值的
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发表于 2014-8-20 12:24:32 来自手机 | 显示全部楼层 | 来自浙江
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