[法律解读]《物权法》释义

暮色

　    第二百四十条  留置权人对留置财产丧失占有或者留置权人接受债务人另行提供担保的，留置权消灭。

●条文主旨

　　

本条是关于留置权消灭原因的规定。

●立法背景

　　

留置权作为一种物权，其消灭的原因是多样的，可因物权消灭的共同原因而消灭，如因留置标的物的灭失、被征收等原因而消灭；也可因担保物权消灭的共同原因而消灭，如因被担保债权的消灭、留置权的行使以及留置权被抛弃等原因而消灭，本法第77条对此作了规定。此外，留置权作为一种法定的担保物权，还具有自己特殊的消灭原因，担保法第88条作了部分规定，物权法在担保法的基础上对留置权消灭的特殊原因作r更为全面的规定。

●条文解读

　　

根据本条的规定，留置权消灭的特殊原因包括：

　　

(一) 因留置权人对留置财产丧失占有而消灭。留置权产生的前提条件是债权人对债务人财产的合法占有。留置权人的这种占有应当为持续不间断的占有，否则，留置权就会因占有的丧失而消灭。国外和我国台湾地区的民法均对此作了规定，例如日本民法典规定，留置权因占有丧失而消灭。我国台湾地区民法典规定，留置权因占有之丧失而消灭。我国担保法对此未作规定，但我国海商法第25条第2款规定，船舶留置权在造船人、修船人不再占有所造或者所修的船舶时消灭。此外，我国的司法实践也承认，留置权人对留置财产丧失占有时，留置权消灭。例如，最高人民法院在关于适用担保法若干问题的司法解释第114条和87条中明确规定，留置权人将留置物返还给债务人后，以其留置权对抗第三人的，人民法院不予支持。本条在总结国内国外立法经验和司法实践经验基础上，明确了留置权人丧失对留置财产的占有是留置权消灭的原因。需注意的是，若留置权人非依自己的意愿暂时丧失对留置财产占有的，留置权消灭，但这种消灭并不是终局性的消灭，留置权人可以依占有的返还原物之诉要求非法占有人返还留置物而重新获得留置权。

　　

(二) 因留置权人接受债务人另行提供担保而消灭。留置权作为一种法定担保物权，其功能主要是通过留置权人留置合法占有的债务人的动产，促使债务人尽快偿还债务。如果债务人为清偿债务另行提供了相当的担保，该担保就构成了留置权的替代，债权人的债权受偿得到了充分的保障，原留置财产上的留置权理应消灭。而且，在债务人提供相当担保的情况下，如果留置财产上的留置权仍然存在，对债务人的利益限制过多，妨碍了债务人对留置财产的利用，不符合诚实信用原则和公平原则。基于此，许多国家和我国台湾地区立法均规定，留置权人接受债务人另行提供担保的，留置权消灭。我国担保法第88条也规定，债务人另行提供担保并被债权人接受的，留置权消灭。债务人另行提供的担保可以是其他担保物权，如抵押权、质权，也可以是保证。

　　

债务人另行提供担保导致留置权消灭的，应当满足以下条件：一是债务人另行提供的担保应当被债权人接受，若债权人不接受新担保的，留置权不消灭。二是债务人另行提供的担保所能担保的债权应当与债权人的债权额相当。由于留置权是以先行占有的与债权有同一法律关系的动产为标的物，留置物的价值有可能高于被担保的债权额，但债务人另行提供的担保所能担保的债权不以留置物的价值为标准，一般应与被担保的债权额相当。当然在双方当事人协商一致的情况下，债务人另行提供的担保所能担保的债权也可以低于或者高于债权人的债权额。

●相关规定

《担保法》第88条。

暮色

      第二百四十一条　基于合同关系等产生的占有，有关不动产或者动产的使用、收益、违约责任等，按照合同约定；合同没有约定或者约定不明确的，依照有关法律规定。

●条文主旨

　　

本条是关于有权占有法律适用的规定。

●立法背景

　　

导致占有发生的法律关系多种多样：一种是有权占有，主要指基于合同等债的关系而产生的占有，例如根据运输或者保管合同，承运人或者保管人对托运或者寄存货物发生的占有；一种是无权占有，主要发生在占有人对不动产或者动产的占有无正当法律关系，或者原法律关系被撤销或者无效时占有人对占有物的占有，包括误将他人之物认为已有或者借用他人之物到期不还等。以上两种占有发生的原因虽然各不相同，但法律后果的处理不外乎两类情形：其一是在占有过程中，被占有的不动产或者动产的使用、收益以及损害赔偿责任该如何确定；其二是当被占有的不动产或者动产遭到第三方侵夺或者妨害时，占有人能够行使哪些权利保护自己对不动产或者动产的占有。关于第二个问题的回答，不因有权占有和无权占有的区别而有所差别，它们都可适用本法第245条的规定，即占有的不动产或者动产被侵占的。占有人有权请求返还原物；对妨害占有的行为，占有人有权请求排除妨害或者消除危险；因侵夺或者妨害造成损害的，占有人还有权请求损害赔偿。但对于第一个问题，即被占有的不动产或者动产的使用、收益及损害赔偿责任该如何确定．本条对此作了明确界定。

●条文解读

　　

占有过程中，被占有的不动产或者动产的使用、收益以及损害赔偿责任该如何确定。对这一?问题的回答，因有权占有和无权占有的区别而存在差别。对于因合同等债的关系而产生的占有，本法明确规定，有关被占有的不动产或者动产的使用、收益、违约责任等，按照合同约定；合同没有约定或者约定不明确的，依照合同法等有关法律的规定。关于无权占有情形下，有关不动产或者动产的使用、收益及损害赔偿责任等，本法第242条至244条作了具体规定，无权占有是本编规定的重点。

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　   第二百四十二条  占有人因使用占有的不动产或者动产，致使该不动产或者动产受到损害的，恶意占有人应当承担赔偿责任。

●条文主旨

　　

本条是关于无权占有不动产或者动产致其损害，恶意占有人应当承担赔偿责任的规定。

●立法背景

　　

无权占有又分为善意占有和恶意占有，关于恶意占有人对被占有的不动产或者动产的使用损害应当承担赔偿责任，各国立法均无异议；但关于善意占有人是否要承担赔偿责任的问题，有些争论。外国的立法多规定，善意占有人对被占有物因使用而发生的损害，不承担损害赔偿责任。查阅国外立法例，有明确规定善意占有人不担责任的为瑞士，其民法典第938条规定：(1)物的善意占有人，依其被推定的权利得使用并收益该物的，对权利人无损害赔偿的责任。(2)前款情形，物消灭或受损害的，占有人无须赔偿。其他国家立法例虽然没有类似瑞士的明确规定，但关于物因善意占有人使用而受损害的问题，大多由善意占有人权利的推定去解决。例如《德国民法典》第955条、我国台湾地区“民法”第952条规定，善意占有人，依推定其为适法所有之权利得为占有物之使用及收益。

　　

外国立法规定善意占有人不担责任的逻辑是，法律对于占有赋予了几种法律效力，其一就是权利的推定效力．占有人于占有物上行使的权利，推定其适法有此权利，而善意占有人在使用占有物时即被法律推定为物的权利人，具有占有使用的权利，因此，对于使用被占有的物而导致的物的损害，不应负赔偿责任。本法采纳上述立法，规定占有人因使用占有的不动产或者动产，致使该不动产或者动产受到损害的，恶意占有人应当承担赔偿责任；对于善意占有人，法律不苛以此种赔偿义务。

●条文解读

　　

在有权占有的情况下，例如基于租赁或者借用等正当法律关系而占有他人的不动产或者动产时，当事人双方多会对因使用而导致不动产或者动产的损害责任作出约定。大多数情况下，对于因正常使用而导致不动产或者动产的损耗、折旧等，往往由所有权人负担．因为有权占有人所支付的价金即是对不动产或者动产因正常使用而发生损耗的补偿。简而言之，例如甲将其自行车租给乙使用，每月乙支付给甲30元钱使用费，半年后自行车因使用而发生损耗折旧，此时，一般情况F，甲不能向乙要求额外的损害赔偿，因为乙每月所支付的租用费即是对自行车使用价值的补偿。当然，如果乙采取破坏性方式使用自行车，致使自行车提前报废，如果双方对此有事前约定，那么按其约定处理。实践中，在有权占有情况下，被占有的不动产或者动产因使用而产生损害，其责任确定和解决方法并不棘手。按照一般的惯例，如果要把自己的不动产或者动产租给他人使用．应当先收取一定的押金，作为不动产或者动产被他人损坏后的担保。例如去冰场溜冰欲租用冰鞋，必须先向冰场缴纳保证金(往往是一副新冰鞋的市场价)。

但当这一问题涉及到无权占有时，权责的确定和实际解决的办法就不那么容易了。因此本法明确规定，占有人因使用占有的不动产或者动产，致使该不动产或者动产受到损害的，恶意占有人应当承担赔偿责任，而善意占有人不负担此种损害赔偿义务。需要说明的是，本条中的不动产或者动产受到的损害，指的是不动产或者动产因正常使用而发生的正常损耗和折旧。

暮色

第二百四十三条　不动产或者动产被占有人占有的，权利人可以请求返还原物及其孳息，但应当支付善意占有人因维护该不动产或者动产支出的必要费用。

●条文主旨

　　

本条是关于无权占有人应向权利人返还原物及其孳息，并且善意占有人享有必要费用返还请求权的规定。

●立法背景

　　

关于本条所要规范的法律关系，主要包括两个方面：第一，无论是善意占有人还是恶意占有人，原物和孳息是否都必须返还给权利人(回复请求权人)?第二，返还原物和孳息后，对于无权占有人为维护被占有的不动产或者动产所支出的必要费用，是否可以要求权利人返还?

　　

首先，针对第一个问题，各国立法存在一些差别，此种差别主要体现在对善意占有人可否保留孳息的争论上(而对于恶意占有人的原物及其孳息返还义务，各国立法均无异议)。善意占有人是否要返还孳息?一种立法例认为，善意占有人原则上不负担从原物上获得收益的返还义务和赔偿义务。例如根据《德国民法典》第987条、第993条的规定，善意占有人既不负有返还收益的义务，也不负有损害赔偿的义务。一种立法例认为，善意占有人无须返还从占有物上获得的孳息，但是如果善意占有人保留孳息，则不得向权利人请求返还其为维护该动产或者不动产而支出的必要费用。在立法过程中，有的意见认为，善意占有人有权保留孳息，理由在于既然善意占有人被法律推定为适法享有权利的人，善意占有人对占有物的使用及收益得到法律的承认，对于占有物的收益，善意占有人有权保留。

　　

分析各方意见，同时考虑到国外关于善意占有可以保留孳息的规定，是同必要费用返还请求权相关的。例如《瑞士民法典》和《日本民法典》以及台湾地区“民法”均规定，如果保留孳息，则善意占有人不得向权利人请求返还其为维护该动产或者不动产而支出的必要费用。这同本法目前的规定的确有区别，但两种处理方式的法律后果相差不大。原物和孳息返还权利人，但为维护占有物而支出的必要费用可以请求权利人返还的法律结果，和孳息保留必要费用不得求偿的法律后果区别实益不大。

　　

同时还应注意到本法目前的规定和民法中因无因管理而产生的法律结果是一致的。并且保留孳息的规定，并非各国通例。《德国民法典》关于这一问题并未区分善意占有和恶意占有，其第994条规定，所有人的偿还义务依关于无因管理的规定确定之。因此，本法明确规定，权利人可以请求返还原物及其孳息，但应当支付善意占有人因维护该不动产或者动产支出的必要费用。这样就使得法律关系更加简化，便于操作。

●条文解读

　　

关于本条，主要明确了两层意思：

第一，无论是善意占有人还是恶意占有人，对于权利人都负有返还原物及其孳息的义务；

第二，返还原物及其孳息之后，善意占有人对于因维护该不动产或者动产而支出的必要费用，可以要求权利人返还，而恶意占有人无此项请求权。

暮色

       第二百四十四条 占有的不动产或者动产毁损、灭失，该不动产或者动产的权利人请求赔偿的，占有人应当将因毁损、灭失取得的保险金、赔偿金或者补偿金等返还给权利人;权利人的损害未得到足够弥补的，恶意占有人还应当赔偿损失。　　

       ●条文主旨
　　
       本条是关于被占有的不动产或者动产毁损、灭失时无权占有人责任的规定。
　　
       ●立法背景
　
    　当占有的不动产或者动产毁损、灭失时，如果占有人和占有返还请求权人之间，有寄托、租赁等关系或者有其他正当的法律关系时(即有权占有的情形)，占有人就被占有的不动产或者动产所负的责任等，均各依其基础法律关系去解决;但如果不具备寄托、租赁等此种正当法律关系或者外形上虽有此类关系但实为无效或者被撤销时，则占有人同占有返还请求权人间的责任义务如何确定，不免发生问题。虽然关于这一情形，可以适用有关侵权行为或者不当得利的规定，但仅仅有此不足以充分解决问题。所以本条规定此种情形下，占有人应当将因毁损、灭失取得的保险金、赔偿金或者补偿金等返还给权利人;权利人的损害未得到足够弥补的，恶意占有人还应当赔偿损失。
　　
       ●条文解读
　　
       为了更准确地理解本条的含义，有必要从以下三个方面作进一步说明：
　　
       1. 毁损、灭失的含义。毁损的含义易于理解，它使得被占有的不动产或者动产的使用价值或者交换价值降低;而所谓灭失，指被占有的不动产或者动产对于占有人来说.不复存在，这包括物的实体消灭和丧失下落，或者被第三人善意取得而不能返还。例如甲的自行车被乙借用到期不还，乙在自行车链条掉脱的情形下仍执意骑行导致自行车链条断裂，即为毁损行为;如乙疏忽大意将自行车停放河滩处未有任何固定措施，河滩涨水将自行车冲向下游无法找回，或者乙疏忽大意疏于保管致使自行车被盗无法找寻等，都称之灭失。
　　
       2. 善意占有人对占有物毁损、灭失的责任。虽然善意占有人于占有物上所行使的权利，被推定为其合法享有，其对被占有物的使用，被规定为占有人的权利，但该物毕竟在法律上不属于占有人所有，如果造成占有物毁损、灭失的，占有人还应当对物的真正权利人承担赔偿责任。但法律还应当考虑减轻善意占有人的责任，以贯彻法律对善意占有人的保护。因此，在确定善意占有人的责任时，应当依照不当得利的返还原则，即只有善意占有人因物的毁损、灭失而受有利益时，才对物的权利人承担赔偿责任;如果未受有利益，则不必赔偿。所谓因物的毁损、灭失而受有利益，指占有人所受积极利益，如当物的毁损灭失由第三人造成时，占有人取得的赔偿金或者替代物;而消极利益，指占有人因物的毁损灭失而减少支出的费用，则不在此列。例如，甲误将乙家的小羊认为己有，而村人丙打猎误射小羊，事后丙赔偿甲500元钱或者一只牛犊，乙可以依据本条向甲要求返还丙所赔付的500元钱或者牛犊;但如果丙未对甲进行赔偿，乙不能以小羊已亡，甲节省了每日饲养费用为由，要求甲返还所省费用。
需要说明的是，日本民法典及我国台湾地区“民法”关于此赔偿责任有“可归责于占有人的事由”为限的规定。例如《日本民法典》第191条规定，占有物因应归责于占有人的事由而灭失或者毁损时，善意占有人在因灭失或毁损而现受利益限度内，负赔偿义务。我国台湾地区“民法”第953条规定，善意占有人，因可归责于自己之事由，致占有物灭失或毁损者，对于回复请求人，仅以因灭失或毁损所受之利益为限，负赔偿责任。但本法认为，善意占有人的责任既然可以限定在以其所受利益为限，则造成毁损、灭失的原因可不必追问，无论是否可以归责于占有人，只要其对被占有物的毁损、灭失受有利益，则都应在所受利益范围内对权利人承担责任。
　　
        3. 恶意占有人对占有物毁损、灭失的责任。所谓恶意占有，指明知或者因重大过失不知自己为无权占有而仍然进行的占有。是否为恶意占有，依占有人取得占有时的具体情况而进行判断。取得时为善意，而后得知自己为无权占有的，自其知道之时起，变为恶意占有人。恶意占有人明知自己无权而仍然占有他人之物，其占有不仅缺乏法律上的正当根据，道德上也乏善可陈，因此各国立法均对恶意占有人苛以较重的责任。
　　
       恶意占有人通常系由侵权行为取得占有，因此在决定恶意占有人责任时，应参考侵权损害赔偿的原则，损失多少赔多少，除去占有物的价值外，还包括物的权利人所失的利益。此外，占有物的价值，以物的实际价值为准，恶意占有人取的占有时的价值与物的权利人请求返还时的价值不同的，以较高价值的为准。值得说明的是，有些国家的立法例将恶意占有人的赔偿责任限定在可归责于其的事由为限。如《德国民法典》第987条、《日本民法典》第19l条均规定，占有物因应归责于占有人的事由而灭失或者毁损时，恶意占有人对回复人负赔偿全部损害的义务。但本法未采取此种立场，而是对恶意占有人苛以更严厉的责任，即无论物的毁损、灭失是否可归责于恶意占有人自身，对于物的权利人，恶意占有人都应负担赔偿全部损失的责任。
　　
       最后一点需要说明的是，权利人(回复请求权人)因被占有物的毁损、灭失所受的损害，因权利种类的不同而有差别。当权利人为所有权人时，赔偿范围应为物的价额;当权利人为运送人、质权人或者租赁人时，对于占有物仅有限定的利益，其赔偿应以其限定的利益为限。例如因占有物的灭失而不能回复所生之损害，质权人只能请求赔偿质权的价额，运送人只能请求赔偿与其运费相当的金额，其残余之额，应为所有权人保留。

暮色

　   第二百四十五条 占有的不动产或者动产被侵占的，占有人有权请求返还原物；对妨害占有的行为，占有人有权请求排除妨害或者消除危险；因侵占或者妨害造成损害的，占有人有权请求损害赔偿。 　　

       占有人返还原物的请求权，自侵占发生之日起一年内未行使的．该请求权消灭。
　　
       ●条文主旨
　　
       本条是关于占有保护的规定。
　　
       ●立法背景
　　
       占有人对于他方侵占或者妨害自己占有的行为，可以行使法律赋予的占有保护请求权，如返还原物、排除妨害或者消除危险等。占有保护的理由在于，已经成立的事实状态．不应受私力而为的扰乱，而只能通过合法的方式排除，这是一般公共利益的要求。例如甲借用乙的自行车，到期不还构成无权占有，乙即使作为自行车的物主也不可采取暴力抢夺的方式令甲归还原物，而对于其他第三方的侵夺占有或者妨害占有的行为等，甲当然可以依据本条的规定行使占有的保护。因此可以看出，占有人无论是否有权占有，其占有受他人侵害，即可行使法律赋予的占有保护请求权；而侵害人只要实施了本条所禁止的侵害行为，即应承担相应的责任，法律不问其是否具有过失，也不问其对被占有的不动产或者动产是否享有权利。关于本条占有保护的规定，立法过程中无太大争议。
　　
       ●条文解读
　　
       为了更准确的把握本条的含义，将从以下两个方面作进一步说明：
　　
       一、占有保护请求权的种类
　　
       占有保护请求权以排除对占有的侵害为目的，因而属于一种物权的请求权，根据占有受侵害的不同情形，分别发生占有物返还请求权、占有妨害排除请求权和占有危险消除请求权：
　　
       1．占有物返还请求权。占有物返还请求权发生于占有物被侵夺的情形。此种侵夺占有而构成的侵占，是指非基于占有人的意思，采取违法的行为使其丧失对物的控制与支配。需要注意的是．非因他人的侵夺而丧失占有的，如因受欺诈或者胁迫而交付的，不享有占有物返还请求权。此种情形下，原占有人要回复占有，必须依法律行为的规定，主张撤销已经成立的法律关系等去解决。此外，还需说明一点，即本条所规定占有物返还请求权的要件之一，为侵占人的行为必须是造成占有人丧失占有的直接原因，否则不发生依据本条规定而产生的占有物返还请求权。例如，遗失物之拾得人．虽然拾得人未将遗失物交送有关机关而据为己有，但此种侵占非本条所规定的情形。拾得人将遗失物据为己有的行为，并非是失主丧失占有的直接原因(失主最初丧失对物的占有，可能是由于疏忽大意遗忘物品等)，因此失主对于拾得人不得依占有物返还请求权为据提起诉讼，而应依其所有权人的地位提请行使返还原物请求权。

       2．排除妨害请求权。占有被他人妨害时，占有人得请求妨害人除去妨害。妨害除去请求权的相对人，为妨害占有的人。数人相继为妨害的，以现为妨害的人为请求权的相对人；在继续妨害，占有人可请求相对人停止妨害；在一次妨害，占有人可请求相对人除去妨害。排除妨害的费用应由妨害人负担。占有人自行除去妨害的，其费用可依无因管理的规定向相对人请求偿还。
　　
       3．消除危险请求权。消除危险请求权中的危险，应为具体的事实的危险，对于一般抽象的危险，法律不加以保护。具体的事实的危险，指其所用的方法，使外界感知对占有的妨害。例如违反建筑规则建设高危建筑、接近邻地开掘地窖等，而产生对邻地的危险。需要说明两点的是：首先，危险消除请求权中的危险，必须持续存在，请求权行使之时危险已经消失的，不得请求防止；其次，必须有客观的产生危险的事实，被请求人有无故意或者过失，法律在所不问。
　　
       占有虽非一种权利，但也属法律所保护的一种财产利益，不受他人非法的任意侵害。侵害占有的，应负侵权的损害赔偿责任。侵害占有可能发生的损害主要有：(1)使用收益的损害，即占有人不能使用收益占有物而生的损害；(2)支出费用的损害，即占有人对占有物支出费用，本可向物的权利人请求偿还，却因该物被侵夺而毁损灭失不能求偿；(3)责任损害，即占有人因占有物被第三人侵夺而发生毁损灭失后，从而产生对物的权利人的损害赔偿责任。
　　
       二、占有人返还原物请求权的行使期问
　　
       本条最后规定了占有保护请求权中的返还原物请求权，自侵占发生之日起1年内未行使的，该请求权消灭。这里需要说明两个问题。首先，占有保护请求权中的排除妨害请求权和消除危险请求权，原则上同妨害或者危险的持续状态紧密相连。如果妨害已经消失或者危险已经不存在，自然没有排除妨害或者消除危险请求权提请的必要；如果此种妨害或者危险造成了实际的损害，占有人当然可以提起损害赔偿请求权，而此项损害赔偿请求权应当受两年普通诉讼时效的限制；如果妨害或者危险持续发生，那么此项排除妨害或者消除危险的请求权自然没有受时效限制的道理。
　　
       占有人返还原物请求权可因一定期间内不行使而消灭，此项期间各国立法如德国、瑞士、日本及我国台湾地区，大多规定为1年。该期间有的国家明定为消灭时效，有的规定为除斥期问。但是从占有保护制度的设立目的和实际功能上讲，此项期间设为除斥期间更妥。理由在于消灭时效可因事实而中断或者中止，而且它以受侵害人知道或者应当知道受侵害之时开始起算，如果按照消灭时效来规定，此项期间可能远比1年要长，那么将使权利处于长期不稳定的状态。并且通常情况下，占有物返还请求权因除斥期间经过而未行使的，占有人如果对物享有其他实体权利(例如所有权等)，自然可以依照其实体权利提出返还请求，因此也没有必要在本条中规定更长的期间进行保护。

暮色

　    第二百四十六条 法律、行政法规对不动产统一登记的范围、登记机构和登记办法作出规定前，地方性法规可以依照本法有关规定作出规定。　　

       ●条文主旨
　　
       本条是关于授权地方r性法规暂时规定不动产统一登记的规定。
　　
       ●立法背景
　　
       城市房地产管理法第62条规定：“经省、自治区、直辖市人民政府确定，县级以上地方人民政府由一个部门统一负责房产管理和土地管理工作的，可以制作、颁发统一的房地产权证书，依照本法第六十条的规定，将房屋的所有权和该房屋占用范围内的土地使用权的确认和变更，分别载人房地产权证书。”
　　
       关于可以依据物权法的授权对不动产统一登记做出规定的立法权主体：立法法第63条规定：“省、自治区、直辖市的人民代表大会及其常务委员会根据本行政区域的具体情况和实际需要，在不同宪法、法律、行政法规相抵触的前提下，可以制定地方性法规。…‘较大的市的人民代表大会及其常务委员会根据本市的具体情况和实际需要，在不同宪法、法律、行政法规和本省、自治区的地方性法规相抵触的前提下，可以制定地方性法规，报省、自治区的人民代表大会常务委员会批准后施行。”“本法所称较大的市是指省、自治区的人民政府所在地的市，经济特区所在地的市和经国务院批准的较大的市。”
　　
       关于地方性法规对不动产统一登记问题做出规定时应当遵循的原则：立法法第64条规定，地方性法规可以为执行法律、行政法规的规定，就需要根据本行政区域的实际情况作具体规定的事项作出规定。除按照立法法规定只能制定法律的事项外，其他事项国家尚未制定法律或者行政法规的，省、自治区、直辖市和较大的市根据本地方的具体情况和实际需要，可以先制定地方性法规。在国家制定的法律或者行政法规生效后，地方性法规同法律或者行政法规相抵触的规定无效，制定机关应当及时予以修改或者废止。
　　
       目前我国办理不动产登记的机构有土地管理部门、房产管理部门、农业主管部门、林业主管部门等多个部门。登记机构不统一，存在重复登记、登记资料分散、增加当事人负担、资源浪费等弊端。在物权法起草过程中，很多意见都认为，登记机构特别是不动产登记机构不统一，必然出现诸多弊端，不利于健全登记制度，应当统一登记机构。但是统一登记机构的问题较为复杂，对哪些登记机构可以统一，哪些不宜统一，统一的登记机构如何设立，登记机构是否具有行政管理职责等，各方面的意见分歧较大。
　　
       建立不动产统一登记制度是必要的;但是，考虑到建立统一登记制度涉及行政管理体制改革，需要有个过程。从现实情况看，群众迫切要求建立城镇房地产统一登记制度，根据城市房地产管理法第62条的规定，省级人民政府有权确定“由一个部门统一负责房产管理和土地管理工作”，一些地方也有这方面的规定和做法。据此，本条作出了目前的授权性规定。

       ●条文解读
　　
       解读本条需要回答两个问题：1.哪一级地方可以依据本条授权作出规定?2.地方性法规作出规定应当遵循什么原则?
　
   　关于根据本条制定地方性法规的立法权主体，根据立法法的规定，包括两大类：1.省、自治区和直辖市人大及其常委会，目前，我国除台湾省外共有22个省、5个自治区和4个直辖市。2.较大的市人大及其常委会。这里“较大的市”是指省会市、经济特区所在地的市以及经国务院批准的根据《中华人民共和国地方各级人民代表大会和地方各级人民政府组织法》规定享有地方性法规制定权的城市。目前我国共有27个省会市、4个经济特区所在地的市(深圳市、厦门市、珠海市和汕头市)，截止2000年立法法实施时，共有18个经国务院批准享有地方性法规制定权的较大的市(唐山市、大同市、包头市、大连市、鞍山市、抚顺市、吉林市、齐齐哈尔市、青岛市、无锡市、淮南市、洛阳市、宁波市、淄博市、邯郸市、本溪市、徐州市和苏州市)。
　　
       关于依据本条.制定地方性法规时应当遵循的原则，根据立法法的规定，主要有两大原则：一是根据本行政区域的具体情况和实际需要的原则;二是不同宪法、法律、行政法规相抵触的原则。要坚持根据本行政区域的具体情况和实际需要的原则，就要在制定地方法规的过程中，特别是对于统一登记这种中央尚未立法而先行立法的情况，要注意根据本地方的具体情况和实际需要，有针对性地立法。
　　
       要坚持不同宪法、法律、行政法规相抵触的原则，就要既充分发挥地方立法的主动性和积极性，又要从有利于国家法制统一的角度出发。对于不动产统一登记这种中央立法不能一步到位的，地方通过先行立法，既可以解决地方性事务的现实需要，又可以通过地方性法规的制定和实施，积累解决有关法律问题的实践经验，为日后的中央立法打下良好基础;但是一旦法律、行政法规将来对统一登记问题作出规定，就应当按照法律、行政法规的规定执行。
　　
       ●相关规定
　　
     《城市房地产管理法》第62条，《立法法》第63条、第64条。

暮色

        第二百四十七条 本法自2007年10月1日起施行。　　

       ●条文主旨
　　
       本条是关于物权法施行日期的规定。
　
    　●条文解读
　　
       本条涉及法律的时间效力。法律的时间效力主要有两个问题，1.法律效力的时间起点问题，即施行时间问题;2.与施行时间密切相关的法律溯及力问题。
　　
       (一) 关于物权法的施行时间
　　
       法律从何时起发生效力?目前我国立法实践中主要有三种方式：一是在法律条文中直接规定，从其公布之日起生效施行。这样可以使法律立刻发挥规范相关法律关系的准绳作用。二是在法律条文中确定法律公布一段时间后的某一日期，作为法律开始生效施行的日期。这样可以为法律的实施留出一定的宣传和准备的时间。三是法律公布后先予以试行或者暂行，立法部门通过进一步补充完善，再通过为正式法律，公布施行。三种方式的共同点在于，无论哪种方法，法律发挥其作用的时间都是确定的。选择不同的规定方式是由不同法律的不同性质和现实对这部法律的不同需要情况决定的。
　　
       从法律的性质上看，物权法是是规范财产关系的民事基本法律，在中国特色社会主义法律体系中起支架作用、不可或缺。从现实需要上看，它的制定和实施坚持社会主义基本经济制度的需要，是规范社会主义市场经济秩序的需要，是维护广大人民群众切身利益的需要，更是实现2叭0年形成中国特色社会主义法律体系目标的需要。物权法的早日实施的必要性是无可质疑的。另一方面，回顾物权法草案走过的历程，在2007年由十届全国人民代表大会五次会议审议通过前，历经了13年起草.常委会七次审议，社会各界的关注程度，人民群众参与提出意见和建议的热烈程度，这一切在新中国的立法史是空前的。这一切都说明，物权法涉及经济社会的方方面面，这部法的政治性、政策性很强，专业性也很强。为物权法的实施留出充分的准备时间是十分必要的。
　　
       综合考虑物权法的重要性和对物权法的迫切需要，本条规定，物权法白2007年10月1日起实施。这样，为了物权法的实施就有了将近7个月的准备期。物权法的充分发扬民主的起草过程，已经为这部法律作了广泛的宣传。在准备期间，各级国家机关特别是有关行政主管部门，应当抓紧时间普及掌握本法，向群众广泛宣传本法，并依职责为本法的实施做好各项准备工作。人民群众也可以有更多的时间了解学习本法。
　　
       (二) 关于物权法的溯及力
　　
       物权法有无溯及力?法律的溯及力和法律的生效时间一样，都是确定法律效力时间范围的重要因素，将影响到法律的贯彻实施。一般说来，法律的溯及力问题就是某部法律是否可以适用于在其生效前发生的情况，适用就是有溯及力;不适用就是没有溯及力。法律不溯及既往是各国普遍遵循的法治原则。我国也以无溯及力为重要立法原则之一，物权法也不例外。之所以不溯及既往，是因为法律要保护权利，维护秩序。特别是对于物权法而言，以前依法成立的财产关系不论是否符合现在物权法的规定都应当保护其稳定，这样才能保护合法取得的物权，避免因法律的变动带来不必要的纷争。例如物权法第74条关于车库、车位归属的规定，不能说物权法作了这样的规定，现有的车库、车位就都要根据该条重新确定归属。对于物权法实施之前的车库、车位，其归属应当根据当时有效的法律、法规以及国家的有关规定来确定。从溯及力的角度上看，物权法的实施时间也是处理有关问题时确定适用法律的标尺。注意到物权法不溯及既往，有利于全面理解本条规定的意义，正确把握物权法的效力。