[法律解读]《物权法》释义

暮色

       第一百五十一条 集体所有的土地作为建设用地的，应当依照土地管理法等法律规定办理。　　

       ●立法主旨
　　
       本条是对集体所有的土地作为建设用地的规定。
　　
       ●立法背景
　　
       我国土地管理法规定，农民集体所有土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设。除耕地外，农民集体所有的土地只能用于乡镇村企业、乡镇村公共设施和公益事业以及农民住宅建设。但是我国目前正在进行土地制度的改革，物权法需要对该问题作出原则且灵活的规定。
　　
       ●条文解读
　　
       日前农民集体还不能直接出让自己的土地使用权，使集体所有的土地使用权直接进入土地一级市场。农民集体所有的土地必须经过征收才能变为建设用地。近些年来。我国土地制度改革不断深化，国务院先后出台了一系列涉及农村集体建设用地的规定。国务院关于2005年深化经济体制改革的意见中明确指出，进一步研究探索农村集体建设用地使用权进入市场。土地行政主管部门一直将加快集体建设用地使用制度改革作为工作的重点，在对集体建设用地进行严格管理的同时，也允许一些地区可以开展集体建设用地流转方面的试点。
　　
       考虑到我国土地制度改革正在深化，各地的情况差异较大，土地行政主管部门正在进行土地制度试点和研究，尚待总结实践经验，并在此基础上规范和完善。而且，集体建设用地制度如何改革，还是需要通过修改土地管理法等法律从根本上解决，目前物权法对此作出规定的时机还不成熟。但是，作为民事基本法律的物权法，还是有必要作出原则且灵活的规定，为今后土地制度改革留下空间。因此，本条对建设用地使用集体所有的土地的情况仅作了原则性规定，明确集体所有的土地作为建设用地的，应当按照土地管理法等法律规定办理。
　　
        ●相关规定
　　
       《土地管理法》第ll条、第59条至第6l条，《乡镇企业法》第28条。

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        第一百五十二条 宅基地使用权人依法对集体所有的土地享有占有和使用的权利，有权依法利用该土地建造住宅及其附属设施。　　

       ●条文主旨
　　
       本条是关于宅基地使用权权利内容的规定。
　　
       ●立法背景
　　
       宅基地使用权是一种带有社会福利性质的权利，是农民的安身之本。它和土地承包经营权一样，由作为集体成员的农民无偿取得，无偿使用。宅基地使用权是农民基于集体成员身份而享有的福利保障。在我国社会保障体系尚无法覆盖广大农村的现实下，土地承包经营权解决了农民的基本衣食来源，宅基地使用权解决了农民的基本居住问题。这两项制度以其鲜明的福利色彩成为了维护农业、农村稳定的重要制度。正是因为保障功能依然是宅基地使用权制度的首要功能，关于宅基地使用权取得、行使和转让的问题，必须尊重这一现实，以利于保护农民利益，构建和谐社会。
　
    　●条文解读
　　
       解读本条主要有两点：J宅基地归集体所有，作为集体成员的农民享有使用权。这是宅基地使用权能够成为用益物权的根本。根据宪法第lO条的规定，宅基地和自留地、白留山一样，属于集体所有。农民使用宅基地是对集体所有的土地的使用。2.宅基地的用途是建造住宅及其附属设施。根据土地管理法和国家的有关规定，土地的利用必须符合国家对土地的用途管制。我国人多地少，只有严格管制土地用途，控制建设用地总量，保护耕地，才能有效地保护资源，实现优化配置。所以农民取得宅基地，必须依法办理有关手续，不得超量多占，也不得违反有关规划，改变土地用途。在有的地方存在的多占宅基地，造成土地浪费的情况应当予以纠正。
　　
       ●相关规定
　　
       宪法第10条第2款规定：“农村和城市郊区的土地，除由法律规定属于国家所有的以外，属于集体所有;宅基地和白留地、自留山，也属于集体所有。”
　　
       土地管理法第4条规定： “国家实行土地用途管制制度。”“国家编制土地利用总体规划，规定土地用途，将土地分为农用地、建设用地和未利用地。严格限制农用地转为建设用地，控制建设用地总量，对耕地实行特殊保护。”“使用土地的单位和个人必须严格按照土地利用总体规划确定的用途使用土地。”第62条第2款规定：“农村村民建住宅，应当符合乡(镇)土地利用总体规划，并尽量使用原有的宅基地和村内空闲地。”

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       第一百五十三条 宅基地使用权的取得、行使和转让，适用土地管理法等法律和国家有关规定。　　

       ●条文主旨
　　
       本条是关于宅基地使用权的取得、行使和转让的适用法律的衔接性规定。
　　
       ●立法背景
　　
       土地管理法和担保法对宅基地使用权作了规定。根据土地管理法的规定，农村村民一户只能拥有一处宅基地，其宅基地的面积不得超过省、自治区、直辖市规定的标准。农村村民建住宅，应当符合乡(镇)土地利用总体规划，并尽量使用原有的宅基地和村内空闲地。农村村民住宅用地，经乡(镇)人民政府审核，由县级人民政府批准;其中，涉及占用农用地的，依照土地管理法第44条的规定办理审批手续。农村村民出卖、出租住房后，再申请宅基地的，不予批准。担保法规定，宅基地使用权不得抵押。
　　
       此外，中共中央、国务院通过有关文件，多次强调农村居民建住宅要严格按照所在的省、自治区、直辖市规定的标准.依法取得宅基地。农村居民每户只能有一处不超过标准的宅基地，多出的宅基地，要依法收归集体所有。同时禁止城镇居民在农村购置宅基地。
　　
       我国的土地管理制度正在改革，有关法律法规也在完善。对于宅基地使用权的转让和抵押问题，为适应未来发展的需要，给进一步深化改革留有空间，物权法对宅基地使用权的转让和抵押问题作出衔接性的规定是必要的。
　　
       在物权法的起草过程中，关于宅基地使用权的取得、行使和转让，曾经引发了热烈的讨论。主要有以下方面的争议：
　
    　(一) 关于宅基地使用权取得的争议
　　
       1.宅基地使用权是否应当有偿取得。一种意见认为，宅基地使用权是村民最基本的居住保障，集体经济组织成员应当无偿取得。另一种意见则认为，现在农村已经存在宅基地分配不均、批少占多等问题，无偿取得宅基地，既无法满足农民群众改善居住条件的需要，也影响了集体经济组织的收益。宅基地应当有偿使用。另一种意见认为，完全实施有偿使用制度多数农民难以承受，建议对保障基本居住的宅基地部分，继续采用无偿取得制度，而对超过基本居住范围的部分实行有偿使用制度。对超标多占的宅基地，可以采取累进制计算使用费。
　　
       2. 宅基地的取得是否坚持一一户一宅”原则。一种意见认为，农村因继承等原因拥有两处以上宅基地的情况很普遍，“一户一宅”过于绝对，难以执行。另一种意见认为，作为分配制度，应当坚持“一户一宅”的原则。
　
   　3。还有的意见认为，现实中农村面临的土地问题很复杂，还是要通过专门的法律法规来规定，物权法不能完全解决。

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       第一百五十四条 宅基地因自然灾害等原因灭失的，宅基地使用权消灭。对失去宅基地的村民，应当重新分配宅基地。　　

       ●条文主旨本条是关于宅基地灭失后重新分配问题的规定。
　　
       ●立法背景
　　
       土地管理法第62条规定：“农村村民一户只能拥有一处宅基地，其宅基地的面积不得超过省、自治区、直辖市规定的标准。农村村民建住宅，应当符合乡(镇)土地利用总体规划，并尽量使用原有的宅基地和村内空闲地。农村村民住宅用地，经乡(镇)人民政府审核，由县级人民政府批准;其中，涉及占用农用地的，依照本法第四十四条的规定办理审批手续。农村村民出卖、出租住房后，再申请宅基地的，不予批准。”
　　
       宅基地使用权是农民基于集体成员身份享有的一种保障性的权利。作为基本保障，宅基地使用权制度不但要考虑到一般情况下的农民的生活需要，还要保证自然灾害等特殊情况下的基本居住。在发生自然灾害导致农民原有的宅基地被毁的情况下，应当按照国家有关规定，对丧失基本居住条件的农民重新分配宅基地。
　　
       根据土地管理法第62条和国家的有关规定，宅基地应当符合乡(镇)土地利用总体规划，尽可能利用原有的宅基地和村内空闲地。尽量珍惜每一寸土地，特别是要严格限制对耕地的占用。在重新分配宅基地的情况下，也要按照国家规定的原则，统筹安排，力行节约，尽可能保证将适宜耕作的土地用于农业生产，严格遵守国家关于土地用途管制和耕地保护的有关规定。
　　
       ●条文解读
　　
       本条主要包括两个层次：

       1. 重新分配宅基地的客观原因是自然灾害导致宅基地的灭失。虽然从物理属性上讲.土地是不可能消灭的。但是从用途角度上说，自然灾害等原因可能使土地不可能再适用某种用途.例如由于河流改道，原来的住宅和宅基地有可能完全被淹没;又如，由于山体滑坡，原来住宅所在的土地不能再建房居住。在发生这类自然灾害的情况下，原有宅基地不可能再用于建设住宅，必须对丧失居住条件的集体经济组织的成员提供新的宅基地以维持生汁。

       2. 可以享受重新分配宅基地的权利人应当是因此而丧失宅基地的集体成员。宅基地使用权不应当流转到集体经济组织之外，也不应当无限扩大，变相侵占集体土地，特别是耕地。所以因自然灾害等原因重新分配宅基地时，应当按照规定的标准给予仍然属于本集体经济组织且丧失基本居住条件的村民。对于多占的宅基地的情况，要予以纠正，即使因自然灾害等原因灭失，也不应当重新分配。
　　
      ●相关规定
　　
    《土地管理法》第62条。

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       第一百五十五条 已经登记的宅基地使用权转让或者消灭的，应当及时办理变更登记或者注销登记。　　

       ●条文主旨
　　
       本条是关于宅基地使用权的变更登记和注销登记的规定。
　　
       ●立法背景
　　
       目前关于宅基地使用权变更登记与注销登记的规定，主要见于土地登记规则中。土地登记规则第37条规定：“有下列情形之一的，土地使用权转让双方当事人应当在转让合同或者协议签订后三十日内，涉及房产变更的，在房产变更登记发证后十五日内，持转让合同或者协议、土地税费缴纳证明文件和原土地证书等申请变更登记：(一)依法转让土地使用权的;(二)因买卖、转让地上建筑物、附着物等一并转移土地使用权的;房屋所有权变更而使土地使用权变更的，在申请变更登记时，应当提交变更后的房屋所有权证书。”第39条规定：“因交换、调整土地而发生土地使用权、所有权变更的，交换、调整土地的各方应当在接到交换、调整协议批准文件后三十日内，持协议、批准文件和原土地证书共同申请变更登记。”第56条规定：“因自然灾害等造成土地权利灭失的，原土地使用者或者土地所有者应当持原土地证书及有关证明材料，申请土地使用权或者土地所有权注销登记。”第58条规定：“土地使用者、所有者和土地他项权利者未按照本规则规定申请注销登记的，土地管理部门可以依照规定直接办理注销土地登记，注销土地证书。”
　　
       宅基地使用权是一种重要的用益物权。从长远发展上看，对宅基地使用权的设立、变更和消灭进行登记，既有利于加强土地管理，又有利于确认物权，减少争端。目前有些地方的宅基地使用权的登记制度不够完善，有的宅基地还没有登记。这一现状尽管还没有引发大的矛盾和纠纷，然而在宅基地使用权发生变动时就有可能对受让宅基地的人带来潜在的风险。本条考虑到我国广大农村的实际情况以及登记制度的现状，虽然没有明确要求所有宅基地使用权一旦发生变更一律登记，但是对于已经登记的宅基地使用权转让或者消灭的，则明确规定了应当及时办理变更或者注销登记。本条的规定符合物权发展的方向，有利于从实际出发，未雨绸缪，防患于未然。
　　
       ●条文解读
　　
       本条主要包括三个层次：

       1. 宅基地使用权已经登记是办理变更登记或者注销登记的前提;

       2.宅基地使用权发生转让或者消灭，是办理变更登记或者注销登记的事由;

       3.在宅基地使用权转让或者消灭的法律事实发生后，已经登记的宅基地使用权应当及时办理变更登记或者注销登记。

       物权法第153条对宅基地使用权的取得、行使和转让作了与其他法律和国家有关规定的衔接性规定，已经为未来宅基地使用权制度的发展完善留下了空间。本条对宅基地使用权变更登记和注销登记的规定，将随着我国的土地使用制度和宅基地使用权制度的发展完善，逐渐发挥其应有作用。

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       第一百五十六条 地役权人有权按照合同约定，利用他人的不动产，以提高自己的不动产的效益。　　

       前款所称他人的不动产为供役地，自己的不动产为需役地。
　　
       ●条文主旨
　
    　本条是关于地役权的规定。
　　
       ●立法背景
　　
        物权法是否要规定地役权，一直存有争议：有人认为，物权法不应当规定地役权，地役权可以被相邻关系所包括。多年来我国没有地役权制度，有关地役权纠纷大多是按相邻关系处理的.这已表明地役权没有独立存在的必要。有的认为，物权法应当规定地役权，相邻关系不能替代地役权。相邻关系是对不动产的利用作最低限度的调节;而地役权则必须通过双方当事人约定，对他人不动产的利用来提高自己不动产的价值。
　　
       考虑到相邻关系是法定的对相邻不动产权利人权利的限制，是维护正常生活和生产的最低需要;而地役权则是扩大对他人不动产的利用来提高自己不动产的价值，不能由法律强制，而应采用协商方式由当事人约定，这一制度有存在的必要性。因此.物权法设专章规定了地役权。
　　
       另外，对于“地役权”的称谓，有不少人认为，“地役权”的概念晦涩难懂，不够通俗，不宜为一般民众所接受，建议采用老百姓易懂的名称。考虑到自罗马法以来，大陆法系国家民法中都把地役权作为一项重要的物权加以规定，如德国、法国、瑞士、韩国、日本等国家及我国台湾地区，如果舍弃一个被世界各国普遍认可的概念而创立容易引起误解的新概念，从立法技术上讲是不合理的。因此，本章的章名采用了传统民法“地役权”的概念。
　　
       ●条文解读
　　
       地役权是一种独立的物权，在性质上属于用益物权的范围，是按照合同约定利用他人的不动产，以提高自己不动产效益的权利。需要利用他人土地才能发挥效用的土地，称需役地(即地役权人的土地);提供给他人使用的土地，称供役地。地役权的“役”，即“使用”的意思。例如，甲乙两块承包地相邻，甲为r节省时间，使自己通行方便，想借用乙的承包地通行。于是，甲乙约定，甲向乙支付使用费，乙允许甲通行，为此双方达成书面协议，在乙的承包地上设立了通行地役权。此时，乙地称为供役地，甲地称为需役地。
　　
       通过设定地役权，需役地人使自己的地产充分增值，供役地人电乐得以闲置的不动产资源从租金获得收益，于人于己，双赢互利，各得其所，一方面最大程度地满足了各方之需，另方面充分发挥了地产的社会经济效益。较相邻关系言，地役权才具地尽其利、物尽其用、人得其需的功效。地役权具有如下特点：

       第一，地役权是利用他人的不动产。利用他人的不动产并不以实际占有该不动产为要件，而是对他人的不动产设置一定的负担，这种负担主要表现在：一是容忍义务，如允许他人在自己的土地上通行，从而使自己使用土地的权利受到某种限制；二是不妨害地役权人行使权利的义务。物权法第159条规定：“供役地权利人应当按照合同约定，允许地役权人利用其土地，不得妨害地役权人行使权利。”　
　　
       第二，地役权设立的目的是为了提高需役地的效益，增加需役地的利用价值。这种效益既包括生活上的便利，也包括经营上获得利益，还包括非财产利益，如眺望地役权。但是，需役地的权利人在取得地役权，提高需役地效益的同时，也应当履行一定的义务，一是按照合同约定的利用目的和方法利用供役地；二是尽可能减少对供役地权利人物权的限制。　
　　
       第三，地役权是按照合同由当事人约定设立的权利，这一点不同于因相邻关系产生的权利，因为后者是由法律直接规定的。　
　　
       地役权的从属性　
　　
       地役权作为一种为需役地的便利而产生的用益物权，与需役地的关系极为密切，由此产生了主从权利的关系，即地役权从属于需役地的使用权，与需役地的所有权或者使用权共命运，它必须与需役地的所有权或者使用权一同转移，而不能与需役地分离而单独转让，也不得单独抵押。这就是地役权的从属性。物权法第162条、第164条以及第165条规定了地役权的从属性，大家可以看一下条文，我就不再具体讲解了。我们来看一个案例：甲为了自己的房屋采光方便，与乙房屋设定了采光地役权，约定乙的房屋不得修建二层以上建筑，并办理了登记。后来甲将自己的房屋卖给了丙，乙就在自己的房屋上修建了三层小楼，丙要求乙去掉一层，遭到乙的拒绝。乙认为，地役权是他和甲设定的，外人不能享有。按照物权法的规定，地役权与需役地共存亡，需役地既然已转让给丙，为需役地而设定的地役权也当然转让给丙，除非当事人双方在设立地役权合同时另行约定。所以丙的主张是成立的。　
　　
       地役权的不可分性　
　　
       地役权除具有从属性外，还具有不可分性。所谓不可分性，是指地役权存在于需役地和供役地的全部，不得分割为各个部分或仅仅为一部分而存在。物权法第166条规定：“需役地以及需役地上的土地承包经营权、建设用地使用权部分转让时，转让部分涉及地役权的，受让人同时享有地役权。”第167条规定：“供役地以及供役地上的土地承包经营权、建设用地使用权部分转让时，转让部分涉及地役权的，地役权对受让人具有约束力。”例如，甲和乙夫妻共有一块承包地，在丙的承包地上设定了通行地役权，后来甲、乙二人离婚，并对该承包地进行了分割，这样原来为甲、乙共有的承包地设定的通行地役权，对两人分割后取得的承包地仍然存在。但是，如果甲、乙两人中只有一人的承包地涉及该通行地役权的，则只对甲或乙中的一人继续有效。同样，如果丙的承包地被分割成两块，分别让丙的两个儿子丁和戊取得，那么甲、乙共有的地役权继续存在于分割后的承包地上，但是，如果该地役权只涉及丁或戊中一人的承包地，则仅在该土地上继续存在通行地役权。　
　　
       地役权的设立与登记　
　　
       关于地役权的设立问题，物权法第157条对其设立方式及内容都有明确规定，根据该条的规定，当事人应当以书面形式订立地役权合同。地役权自该合同生效时设立。当事人要求登记的，可以向登记机构申请地役权登记，未经登记，不得对抗善意第三人。由此可见，我国物权法关于地役权设立登记采取了登记对抗主义，登记并非地役权设立的生效要件，而只是其对抗要件，不登记不得对抗善意第三人。例如，甲公司从他人手中取得位于市中心广场附近的一块土地使用权，并建造了高层观景住宅楼。该地前边有一所学校，为了防止学校日后建造高楼挡住自己的观景视野，甲以每年向该学校支付10万元的补偿费作为对价，与学校约定在30年内不得在校址兴建高层建筑。合同签订后双方没有办理地役权登记。一年后学校搬迁，将房屋全部转让给某房地产开发商，但没有向开发商提及自己与甲之间的约定。开发商购买该学校后就建起了高层住宅。甲要求他立即停止兴建，遭到开发商的拒绝后，甲便到法院提起诉讼。按照物权法的规定，法院不能支持甲的主张，因为本案中双方虽然签订了地役权合同，但没有登记，学校转让土地又没有告诉开发商该土地上设立有地役权，因此，开发商的合法权益应受保护，甲公司只能根据合同，要求学校承担违约责任，而无权要求开发商停止兴建高楼和承担责任。　
　　
       地役权和相邻关系的区别　
　　
       通过以上分析，我们可以看出，地役权和相邻关系极为相似，二者都是为调和不动产利用过程中权利人之间的冲突，内容有重叠或交叉之处，如排水、通行、通风、采光等涉及权利的扩张、限制和容忍。但他们之间也有重要的区别，这种区别表现在以下七个方面：　
　　
       第一，权利的性质不同。相邻关系不是一种独立的民事权利，更不是一项独立的他物权，而属于所有权的内容，是基于所有权的内容而产生的最低限度的扩张和限制；地役权则是一项独立的权利，是一种独立的用益物权，其主要功能在于弥补相邻关系的不足，在相邻关系无法调节时，可通过约定加以弥补。　
　　
       第二，二者产生的依据不同。相邻关系基于法律的直接规定而产生，是法律要求一方必须要为另一方提供便利。而地役权则是基于双方当事人的合同约定而产生，并不因需役地与供役地的存在而当然产生。　
　　
       第三，二者的目的和内容不同。地役权的设立是为了使所有权人的权利得到更好的行使，是一个比较高的标准；而相邻关系的规定是为了调和不同所有权人之间的权利，对其各自权利给予一定的限制，使大家共同方便使用，这是为了达到使用的最低标准。　
　　
       第四，相邻关系以不动产相邻为前提条件。两块地或两个建筑物必须相互毗邻才产生相邻关系，而需役地与供役地不以相邻为条件，甚至可以相隔的比较远。　
　　
       第五，经济效益不同，也就是是否有偿取得不同。由于相邻关系是对当事人利益需要的最低限度的调整，是基于所有权内容产生的效力的当然扩张，所以其行使时只要不造成邻人的损失，通常都是无偿的，而地役权可以是无偿的，也可以是有偿的，而大多数情况下都是有偿的。　
　　
       第六，对抗性不同。相邻关系是基于不动产的自然需要而产生的，不因所有权人或使用权人的改变而改变，所以相邻关系具有对抗第三人的天然属性。而地役权主要是源于当事人的约定，只有经过公示以后才能取得对抗第三人的效力，不经过登记不能对抗善意第三人。　
　　
       第七，受到损害后的救济请求不同。相邻关系受到损害后不能直接以相邻关系为基础，提出损害赔偿诉讼，而应当提起所有权的行使受到妨害之诉，而地役权受到损害以后权利人可以直接提起地役权受到损害的请求之诉。　

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       第一百五十七条 设立地役权，当事人应当采取书面形式订立地役权合同。　　

       地役权合同一般包括下列奈款：
　
   　 (一) 当事人的姓名或者名称和住所;
　　
        (二) 供役地和需役地的位置;
　　
        (三) 利用目的和方法;
　
    　(四) 利用期限;
　　
       (五) 费用及其支付方式;
　　
       (六) 解决争议的方法。
　　
       ●条文主旨
　　
       本条是关于设立地役权的规定。
　　
       ●立法背景
　　
       由于地役权范围宽泛，它涉及生产、生活的领域的方方面面，与人们的生活和企业的生产经营密切相关，内容复杂，一般说来期限又比较长。因此，为了有效防止当事人将来发生纠纷，物权法规定了地役权设立合同要采取书面形式，设立合同一般要包括的主要条款。
　　
       ●条文解读
　　
       地役权是用益物权，设立地役权应当采取书面形式订立。当事人签订合同的目的，是以在特定需役地和供役地上设立具体内容的地役权。因此，合同的条款是否齐备、准确，决定了合同能否顺利地履行、实现订立合同的目的。这里规定的地役权内容，只是一般地役权合同应当包括的条款，但不限于这些内容，并不是说合同中缺了其中任何一项就会导致合同不成立或者无效。合同主要条款的规定只起到提示性与示范性的作用。地役权合同一般包括以下条款：
　
   　(一) 当事人的姓名或者名称和住所。当事人是合同的主体，如果不写明当事人，就无法确定权利的享有者和义务的承担者，发生纠纷也难以解决。按照我国土地制度，地役权合同的双方当事人可以是土地所有人、建设用地使用权人、宅基地使用权人和土地承包经营权人等权利人。因此，要将上述权利人或者使用人的姓名或者名称和住所写清楚。
　　
       (二) 供役地和需役地的位置。签订地役权合同，应当标明供役地和需役地两块土地的方位、四至以及面积，尤其对供役地的位置更应记录细致，并尽可能绘图表示。
　　
       (三) 利用目的和方法。其利用目的，即设立地役权是为了通行、取水、排水、铺设管线等。如何使用供役地，比如设立了排水地役权后，是用挖排水渠的方法，还是铺设排水管道的方法。
　　
       (四) 利用期限。即利用供役地的具体起止时问。地役权的期限是地役权存续的依据，应有明确的约定。没有约定或者约定不明确的，地役权人可以随时终止合同。
　　
       (五) 费用及其支付方式。地役权亦可有偿亦可无偿，主要取决于当事人的约定。如果是有偿的，地役权人与供役地人在合同中，应当明确约定费用的数额以及支付的方式，是分期支付，还是一次性付清等。

       (六) 解决争议的方法。解决争议的方法指合同争议的解决途径和方式。双方当事人可以通过和解、调解、仲裁、诉讼等途径解决争议。
　　
       地役权的内容相当繁多，当事人可以根据自身的实际需要，通过约定来设定各种内容的地役权，只要其约定不违反法律的强行性规范，不违背公序良俗，法律都予以保护，都会尊重当事人的约定。

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       第一百五十八条 地役权自地役权合同生效时设立。当事人要求登记的，可以向登记机构申请地役权登记;未经登记，不得对抗善意第三人。　

    　●条文主旨
　　
       本条是关于地役权效力的规定。
　　
       ●立法背景
　　
       在立法过程中对地役权的设立是否必须通过登记，争议比较大。
　　
       一种意见认为，地役权的设立应当登记。地役权是一种独立的用益物权，它能够对抗任何第三人。如果该权利不通过登记予以公示，必然会损害第三人的利益。例如，地役权人和供役地权利人达成协议设立了地役权，这实际上是在供役地上设立了负担，供役地的价值将因此而减少。如果供役地权利人将其土地的使用权转让给第三人，第三人在受让该土地时，不知道该土地上已设立了地役权，仍然以没有负担的土地的价值购买，必然会蒙受损失。因此，地役权设立、变动或者消灭，都要噩记，只有登记才能使地役权产生对抗第三人的效力，并能够维护第三人的利益，维护正常的社会经济秩序。
　　
       一种意见认为，把登记生效作为基本原则，登记对抗作为例外。根据不动产登记的公示公信原则，不动产物权的设立、变更、转让以及消灭均采登记生效主义，把地役权的登记效力规定为登记对抗主义，会造成法理上的混乱。未登记的地役权，只不过是合同约定的，只能对抗合同当事人的地役权。
　　
       考虑到在我国农村，地役权80%一90%都是不登记的。因此，根据我国的实际情况，为了方便群众，减少成本.物权法实行登记对抗主义.地役权自地役权合同生效时设立，当事人要求登记的，可以向登记机构申请地役权登记;未经登记，不得对抗善意第三人。
　　
       ●条文解读
　　
       地役权设立以地役权合同生效为要件，如果地役权人或者供役地权利人要求登记的，可以向登记机构申请，办理地役权登记;未经登记，不得对抗善意第三人。
　　
       物权法实行登记对抗主义。所谓登记对抗主义，主要指不登记不得对抗不知道也不应知道土地设有地役权而买受了该土地的第三人。例如，公司甲与学校乙相邻，甲为了防止乙今后建造高楼挡住自己的观景视野，就以每年向乙支付5万元补偿费为对价，与乙约定：乙在20年内不得在校址兴建高层建筑。合同签订后，双方没有办理地役权登记。一年后学校乙迁址，将房屋全部转让给房地产商丙，但乙未向丙提及自己与甲之间的约定。丙购得该学校后就建起了高层住宅。甲要求丙立即停止兴建，遭到丙的拒绝后，甲便向法院提起诉讼。按照本条规定，法院不能支持甲的主张，因为本案中甲乙双方虽然订立了地役权合同，但没有登记，乙转让土地又没有告知丙该土地上设有地役权，因此，丙的合法权益应受保护，房地产开发公司甲只能基于合同，要求学校乙承担违约责任，而无权要求房地产商丙停止兴建高楼和承担侵权责任。因此，为了更好地维护自己地役权，地役权最好进行登记。

暮色

   　第一百五十九条 供役地权利人应当按照合同约定，允许地役权人利用其土地，不得妨害地役权人行使权利。　　

       ●条文主旨
　　
      本条是关于供役地权利人义务的规定。
　　
       ●立法背景
　　
       地役权是为了解决，为此～士地的使用，而需使用另一土地，才能充分发挥土地的效用的情况，它是调节土地所有人、使用人之问的关系，并通过确认土地上的各种物权来实现土地的高效率的利用。
　　
       ●条文解读
　　
       地役权设立后，供役地权利人应当按照合同的约定履行自己的义务。
　　
       1.允许地役权人利用其土地。在地役权人利用供役地时，多多少少会给供役地权利人带来不便。对于供役地权利人来说，必须要按照合同的约定，向地役权人提供土地，并要容忍供役地上的负担。这些负担包括允许他人利用自己土地，对自己行使土地的权利进行的某种限制，放弃部分使用自己土地的权利，有时甚至还必须容忍对供役地造成某种程度上的损害。但对供役地权利人诸多的约束行为，都是事先在合同中作了规定的，既然是合同就意味着双方自愿，意味着公平。供役地权利人在负有容忍或者不作为义务的同时，也获得了一定的补偿。民事关系最主要的原则之一就是权利义务平等，有义务必然有权利。供役地权利人之所以允许地役权人利用自己的土地，在很大程度上也是为了获取一定的租金。
　　
      2.不得妨害地役权人行使权利。地役权人为利用供役地，实现地役权的内容，在权利行使的必要范围内，有权在供役地上修建必要的附属设施或者从事某项必要的附属行为，此时的供役地权利人就不得妨害地役权人行使这些权利。

暮色

       第一百六十条 地役权人应当按照合同约定的利用目的和方法利用供役地，尽量减少对供役地权利人物权的限制。　　

       ●条文主旨
　　
       本条是关于需役地权利人权利义务的规定。
　
    　●立法背景
　　
       为自己土地的使用提供便利，以增加自己土地的效益，提高土地的利用价值是设定地役权的目的所在。如果以使用他人土地而获取利益为目的，那就不是地役权，而是其他用益物权。因此，当事人通过约定设定地役权，是一种有效利用土地和其他不动产资源的方式。
　　
       ●条文解读
　　
       需役地权利人在取得地役权的同时，应当履行以下义务：
　　
       1. 按照合同约定的利用目的和方法利用供役地。地役权所说的利用不以实际占有他人的土地为要件，而只是列他人的土地设置一定的负担。例如，约定的是通行权，地役权人就只能从供役地通行而不能从事其他的行为.如果合同约定的通行方法只能是步行通过供役地，那机动车就不得穿行。地役权人通过利用供役地达到了自己通行目的，也就提高了自己土地的效益。
　　
       2. 尽可能减少供役地权利人物权的限制。地役权的实现，是供役地权利人为了需役地的便利而承受的负担。因此，地役权人按照合同约定的利用目的和方法利用供役地时，应当采取对供役地损害最小的方法为之，在利用供役地的同时，不要过分损害其利益。在某些情况下，为了实现地役权设定的目的，地役权人在供役地上需要修筑一些必要的附属设施，比如为了取水权的实现，要在供役地上修建水泵;或者为了通行权的实现，要在供役地上设置路灯而修筑电线杆等。地役权人从事这些行为必须是必要的、不得已的，不修建附属没施，地役权就不能有效实现。尽管必要，但也要求地役权人要采取适当的方法，尽量选择对供役地损害最少的方法行之，尽可能减少对供役地权利人物权的限制。另外，如果地役权人因其行使地役权，对供役地造成损害的，还应当在事后恢复原状并补偿损害。