[法律解读]《物权法》释义

暮色

       第十一条 当事人申请登记，应当根据不同登记事项提供权属证明和不动产界址、面积等必要材料。 　　

       ●条文主旨
　　
       本条是关于当事人申请登记应当提供的必要材料的规定。
　　
       ●条文解读
　　
       关于申请登记需要向登记机构提供哪些材料这些问题，有些国家是由专门的不动产登记法去作规定的，如日本不动产登记法规定，申请登记，应提供申请书、证明登记原因的材料、关于登记义务人权利的登记证明书、第三人许可、同意或承诺的证明、代理人权限的证明等。物权法在此只是原则性地作出一个衔接性的规定，当事人申请登记所需要提供的具体材料，还需要专门法律法规，包括将来可能制订的不动产登记法去进一步明确。例如，本条规定的权届证明材料可以包括权属证书、合同书、法院判决或者征收决定等，其他的必要材料也需要具体明确。此外，关于登记申请的其他一些问题，也需要专门法律法规明确，如具体的不动产物权登记申请，是共同申请，还是单方申请；注销登记是否要权利人申请，不申请怎么办，利害关系人能否申请等等。
　　
        ●相关规定
　　
      《担保法》第44条。

       第十二条 登记机构应当履行下列职责：
　　
       (一)查验申请人提供的权属证明和其他必要材料；
　　
       (二)就有关登记事项询问申请人；
　　
       (三)如实、及时登记有关事项；
　　
       (四)法律、行政法规规定的其他职责。
　　
       申请登记的不动产的有关情况需要进一步证明的，登记机构可以要求申请人补充材料，必要时可以实地查看。
　　
       ●条文主旨
　　
       本条是关于登记机构应当履行的职责的规定。
　　
       ●立法背景
　　
       物权法制定以前，法律对不动产物权的登记要件和登记审查标准没有明确的规定，各地登记机构掌握的尺度宽严不一，法院在审理有关房地产登记的行政案件中审判标准也不尽相同。据在立法过程中调研了解，房产登记机构一般只是对登记申请人提供的有关必要材料是否齐备进行审核，各城市基本都没有将询问当事人纳入登记程序，大部分城市登记时不去现场查看。主管部门的同志认为，实质审查登记错误率低，但效率也低，登记机关也承担一定风险；形式审查效率高，登记机关不承担风险，但存在着不安全因素。
　　
       国外关于不动产物权登记机构职责有不同的规定，德国法律30规定不动产登记机关除有审查当事人的申请材料是否齐备的权利之外，对当事人申请登记的内容只有消极的登记义务。登记机关既没有权利也没有义务对当事人申请登记的涉及实质权利义务的内容进行调查．也无权对当事人的财产法律关系进行变更。我国台湾地区的土地登记规则也只规定了登记机关审查当事人的申请材料的职能。日本不动产登记法规定，登记官在有土地或者建筑物标示登记的申请时，或依职权进行其登记时，如有必要，可以调查土地或建筑物标示事项。
　　
       物权法立法过程中，关于本条的意见主要集中在登记审查应当采用何种方式上，主要有形式审查和实质审查两种意见的争论。有的认为，登记机构应当对登记申请进行实质审查，以避免错误登记；有的认为，登记机构的审查主要是形式审查，实质审查是没有能力做到的。然而，对于何谓形式审查，何谓实质审查，也存在争论。有的学者从登记审查的范围对此二者进行界定，认为形式审查就是登记机构不审查登记申请是否与实体法上的权利关系一致，而仅审查登记申请在登记手续、提供材料等方面是否合法、齐备；实质审查则是不仅审查登记申请在登记手续上是否合法，还要审查其是否与实体法上的权利关系一致，实体法上的权利关系是否有效。有学者则从登记机构的调查权限上界定实质审查，即登记机构接受了登记申请之后，应当对登记内容进行询问和调查，以确保登记内容的真实性。还有的学者认为登记机构的审查权限及于不动产物权变动的原因关系的，就是实质审查，反之，就是形式审查。
　　
       ●条文解读
　　
       本条的两款规定，既没有试图界定什么是实质审查，什么是形式审查，更不去回答物权法要求不动产登记机构进行实质审查还是形式审查。本条的规定，是在调研我国不动产登记实际情况并听取各方面意见的基础上作出的，目的是使登记机构在各自的
　　
       职权范围内，充分腥行职责，尽可能地保证如实、准确、及时地登记不动产物权有关事项，避免登记错误。实践中，不动产登记机构也在总结经验，积极探索改进登记工作的新思路。例如，目前土地登记主管部门正在探索建立中介代理制度，把登记中大量的实质审查工作转由中介代理机构承担，通过中介代理机构的行业规范和行业自律，对资料进行实质审查，保证真实性。登记机关对有资质的中介机构的资料进行形式审查。对登记错误造成的损失，登记机关承担责任；对由于中介代理机构造成的登记错误，国家可向中介代理机构追偿。本条内容只是物权法在现阶段作出的一个原则性规定，随着行政管理体制改革，不动产统一登记制度的建立，法律还将在总结实践经验的基础上对登记机构履行职责问题上作出更为具体的规定。

暮色

       第十三条 登记机构不得有下列行为： 　　
      
       (一) 要求对不动产进行评估；
　　
       (二) 以年检等名义进行重复登记；
　　
       (三) 超出登记职责范围的其他行为。
　　
        ●条文主旨
　　
        本条是关于登记机构禁止从事的行为的规定。
　　
       ●条文解读
　　
       本章在前条规定登记机构应当履行的职责的基础上，又作出本条的规定，主要是针对在立法诃研过程中发现的一些问题。一些地方的不动产登记机构，履行职责态度不端正，管理不严格，不思如何准确及时登记申请事项，如何为当事人提供便利，而是挖空心思利用手中职权给当事人设置重重障碍，在为单位和个人谋取私利上做足功夫，炮制出评估、年检等诸多名目，收取高额32费用。这些现象在抵押登记领域尤为突出，群众的意见很大。这种情况从另一面也反映出在不动产登记方面法律法规还有待完善。因此，本条作出上述规定，对这些行为予以明确禁止，在明确列举“要求对不动产进行评估”和“以年检等名义进行重复登记”这两项反映较多的问题的同时，又规定了一项兜底内容，即“超出登记职责范围的其他行为”，以防止这些登记机构改头换面，钻法律的空子，同时也为当事人在权益受到侵害时提供法律武器。

       第十四条 不动产物权的设立、变更、转让和消灭，依照法规规定应当登记的，自记载于不动产登记簿时发生效力。
　　
       ●条文主旨
　　
       本条是关于依法应当登记的不动产物权的设立、变更、转让和消灭何时发生效力的规定。
　　
       ●条文解读
　　
       本法第9条规定，除法律另有规定外，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力，未经登记，不发生效力，确立了不动产物权登记生效的原则。本条则具体明确了不动产物权设立、变更、转让和消灭登记生效的时间，即“自记载于不动产登记簿时发生效力”，也即是说，不动产物权登记，自登记机构将不动产物权有关事项记载于不动产登记簿时，始告完成。
　　
       不动产登记簿是法律规定的不动产物权登记机构管理的不动产物权登记档案。一般认为，根据物权公示原则的要求，不动产登记簿应当具有这样一些特征：一是统一性，一个登记区域内的不动产登记簿只能有一个，这样该区域内的不动产物权变动的各种情况才能准确地得到反映，物权交易的秩序才能良好建立；二是权威性，不动产登记簿是国家建立的档案簿册，其公信力以国家的行为担保，并依此为不动产物权变动的可信性提供保障；三是持久性，不动产登记簿将由登记机构长期保存，以便于当事人和利害关系人的利益获得长期的保障；四是公开性，不动产登记簿不应是秘密档案，登记机构不但应当允许权利人和利害关系人查阅复制，而且还要为他们的查阅复制提供便利。正因为不动产登记簿具有这些特征，不动产物权的设立、变更、转让和消灭只有在记载于不动产登记簿之后，才具有了公示力和排他力，因此，本条作出了上述规定。在这一点上，国外也有相似的规定，如瑞士民法典规定，物权在不动产登记簿主簿登记后，始得成立，并依次列顺序及日期。德国民法典规定，转让土地所有权、对土地设定权利以及转’止此种权利或者对此种权利设定其他权利，需有权利人与相对人关于权利变更的协议，并应将权利变更在土地登记簿中登记注册，但法律另有其他规定的除外。

暮色

       第十五条 当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。 　　

       ●条文主旨
　　
       本条是关于合同效力和物权效力区分的规定。
　　
       ●立法背景
　　
       本条规定的内容，在民法学中称为物权变动与其基础关系或者说原因关系的区分原则。区分合同效力和登记的效力为我国民法学界普遍赞同，有的学者提出，区分原则具有如下几个方面的实际意义：

       第一，有利于保护买受人依据合同所享有的占有权。在不动产买卖合同成立以后，即使投有办理不动产权利移转的登记手续，但是，因为合同已经生效，所以依据有效合同而交付之后，买受人因此享有的占有权仍然受到保护。即使买受人不享有物权，但是可以享有合法的占有权，针对第三人的侵害不动产的行为，可以提起占有之诉。

       第二，有利于确立违约责任。如果一方在合同成立之后没有办理登记，或者拒绝履行登记义务，由于合同已经成立并生效，此种拒不履行登记的行为构成违约，应当承担相应的违约责任。假如未办理登记导致合同无效，非违约方将无法要求违约方承担违约责任。

       第三，有利于保护无过错一方当事人。当事人之间买卖房屋未经登记的情况错综复杂，如果以登记为合同生效要件，则在因出卖人的原因而未办理登记手续的情况下，在房屋价格上涨之后，出卖人有可能以未办理登记将导致合同无效为理由，要求确认合同无效并返还房屋，这有可能鼓励一些不法行为人规避法律，甚至利用房屋买卖欺诈他人，而损害的却是善意的买受人的利益。特别是在房屋已经交付使用，买受人对房屋已进行了重大修缮的情况下，如果因未登记而确认合同无效并返还房屋，这确实会妨碍现有的财产秩序。如果严格的区分合同效力和登记效力，则可以防止此种现象的发生。
　　
       学者一般认为，区分两种效力不但是科学的，符合物权为排他权而债权为请求权的基本法理，而且被民法实践证明对分清物权法和债权法的不同作用范围，区分当事人的不同法律责任，保障原因合同当事人的合法利益也是非常必要和行之有效的原则。曾有一段时期，我国的司法实践以及一些立法，对这个问题有不同的认识。目前，无论是民法学界，还是法律规定和司法实践，对于区分合同效力和登记效力，在认识上已经基本一致。《合同法》第44条规定，依法成立的合同，自成立时生效。合同法还规定了导致合同无效的各种情形．在这些情形中，并没有不动产物权未依法登记的规定。虽然担保法有抵押合同自登记之日起生效的规定，但本法在担保物权编抵押权一章，改变r这一规定，即不动产抵押登记，只产生抵押权生效的效力。司法实践也明确了区分合同效力与登记效力的原则，如最高人民法院1995年《关于审理房地产管理施行前房地产开发经营案件若干问题的解答》规定，“转让合同签订后，双方当事人应按合同约定和法律规定，到有关主管部门办理土地使用权变更登记手续，一方拖延不办，并以未办理土地使用权变更登记手续为由主张合同无效的，人民法院不予支持，应责令当事人依法办理土地使用权变更登记手续。”明确指出，不动产登记并不是买卖合同的生效要件，而是其履行行为的组成部分。同时还规定，“土地使用者与他人签订土地使用权转让合同后，未办理土地使用权变更登记手续之前，又另与他人就同一土地使用权签订转让合同，并依法办理了土地使用权变更登记手续的，土地使用权应由办理土地使用权变更登记手续的受让方取得。转让方给前一合同的受让方造成损失的，应当承担相应的民事责任。”转让方(即出让人)因其过错使得买受人不能取得土地使用权的，要承担违约责任。显然，土地使用权未办理转让登记并不影响合同的约束力。最高人民法院《关于适用(中华人民共和国合同法、若干问题的解释》规定，依照《合同法》第44条第2款的规定，法律、行政法规规定合同应当办理批准手续，或者办理批准、登记等手续才生效，在一审法庭辩论终结前当事人仍未办理批准手续的，或者仍未办理批准、登记等手续的，人民法院应当认定该合同未生效；法律、行政法规规定合同应当办理登记手续，但未规定登记后生效的，当事人未办理髓记手续不影响合同的效力，合同标的物所有权及其他物权不能转移。
　　
       ●条文解读
　
    　以发生物权变动为目的的基础关系，主要是合同，它属于债权法律关系的范畴，成立以及生效应该依据合同法来判断。民法学将这种合同看成是物权变动的原因行为。不动产物权的变动只能在登记时生效，依法成立生效的合同也许不能发生物权变动的结果。这可能是因为物权因客观情势发生变迁，使得物权的变动成为不可能；也可能是物权的出让人“一物二卖”，其中一个买受人先行进行了不动产磴记，其他的买受人便不可能取得合同约定转让的物权。有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同和物权的设立、变更、转让和消灭本身是两个应当加以区分的情况。除非法律有特别规定，合同一经成立，只要不违反法律的强制性规定和社会公共利益，就可以发生效力。合同只是当事人之间的一种合意，并不必然与登记联系在一起。登记是针对民事权利的变动而设定的，它是与物权的变动联系在一起的，是一种物权变动的公示的方法。登记并不是针对合同行为，而是针对物权的变动所采取的一种公示方法，如果当事人之间仅就物权的变动达成合意，而没有办理登记，合同仍然有效。例如，当事人双方订立了房屋买卖合同之后，合同就已经生效，如果没有办理登记手续，房屋所有权不能发生移转，但买受人基于有效合同而享有的占有权仍然受到保护。违约的合同当事人一方应该承担违约责任。依不同情形，买受人可以请求债务人实际履行合同，即请求出卖人办理不动产转让登记，或者请求债务人赔偿损失。

暮色

       第十六条 不动产登记簿是物权归属和内容的根据。 　　
      
       不动产登记簿由登记机构管理。
　　
       ●条文主旨
　　
       本条是关于不动产登记簿效力以及管理机构的规定。
　　
       ●条文解读
　　
       前文已述不动产登记簿的几个特征。在本法确立了不动产物权登记生效的原则之后，不动产登记簿就自然应当成为不动产物权的法律根据，这是不动产物权公示原则的当然体现，也是保障物权变动安全的必要手段。本条第一款的规定，在民法学上一般称为权利正确性推定原则，即在不动产登记簿上记载某人享有某项物权时，推定该人享有该项权利，其权利的内容也以不动产登记簿上的记载为准。在建立不动产登记制度的情况下，不动产登记成为不动产物权制度的基础。不动产登记簿所记载的权利的正确性推定效力对客观、公正的不动产交易秩序的建立有着极为重要的意义。
　　
       不动产登记簿记载的权利和事实上的权利应当是～致的，法律也要求登记机构正确履行职责，如实记载登记事项，但是由于现实经济生活的复杂性，也会产生两者不相符合的情形。在实际生活中，由于当事人自已的过错或者由于登记机关的过错，可能会出现登记的权利和事实上的权利不一致的情况。因此，规定不动产登记簿的推定正确效力，对实现不动产物权变动中的客观公正有十分重要的意义，正因为登记簿有此效力，第三人依据登记簿的取得才受到法律的保护，交易的安全才有保障。由此可见，法律规定物权的归届和内容以不动产登记簿为根据，目的就是从国家公信力的角度对物权相对人的利益进行保护，从而建立一个能以客观标准衡量的公正的经济秩序，这也是物权公示原则的价值和要求。法律在为建立公正安全的交易秩序而保护相对人利益的同时，也为可能的事实权利人提供了异议登记、更正登记等救济手段。
　　
       本条的这一规定，是建立不动产登记制度的各国普遍承认的原则。如德国民法典规定，在土地登记簿中为了某人登记一项权利的，应推定此人享有该项权利。在土地登记簿中注销一项权利的，应推定该项权利不复存在。为有利于根据法律行为取得一项权利或者取得该项权利上的权利的人，土地登记簿中所记载的内容应视为是正确的．对其正确性提出的异议已进行登记的或者取得人明知其为不正确的除外。瑞士民法典规定，出于善意而信赖不动产登记簿的登记，因而取得所有权或其他权利的人，均受保护。我国台湾地区“土地法”规定，“依本法所为之登记，有绝对效力”。

       第十七条 不动产权属证书是权利人享有该不动产物权的证明。不动产权属证书记载的事项，应当与不动产登记簿一致；记载不一致的，除有证据证明不动产登记簿确有错误外，以不动产登记簿为准。
　　
       ●条文主旨
　　
       本条是关于不动产登记簿与不动产权属证书关系的规定。
　　
       ●条文解读
　　
      不动产权属证书，即不动产的所有权证、使用权证等，是登记机关颁发给权利人作为其享有权利的证明。根据物权公示原则，完成不动产物权公示的是不动产登记，不动产物权的归属和内容应以不动产登记簿为根据。不动产物权证书只是不动产登记簿所记载内容的外在表现形式。在社会生活和交易过程中，不动产权利人为了汪明自己的权利状况，可以出示权属文书。
　　
       我国目前不动产登记制度及其实际运作还有待进一步完善，不动产登记簿的设置、管理和查阅复制工作需要重视和加强。实践中，单位和个人普遍存在重视不动产权属证书而轻视不动产登记簿的现象，这样将削弱不动产物权的公示性，影响不动产交易的安全。因此，本条规定，不动产权属证书是权利人享有该不动产物权的证明。不动产权属证书记载的事项．应当与不动产登记簿一致；记载不一致的，除有证据证明不动产登记簿确有错误外，以不动产登记簿为准。国外也有类似的规定，如意大利民法典规定，在不动产登记簿、复印件或证明是不同的情况下，登记簿的效力优先。

暮色

       第十八条 权利人、利害关系人可以中请查询、复制登记资料，登记机构应当提供。 　　

       ●条文主旨
　　
       本条是关于不动产登记资料查询、复制的规定。
　　
       ●立法背景
　　
       不动产登记制度是建立和完善物权法律制度的基础。但是，究竟哪些人可以查询和复制登记资料，在立法征求意见过程中有不同的意见。有一种观点认为，任何人都可以查询和复制，所有的社会公众都可以进行查询。持这种观点的主要基于以下三个理由：第一个理由是，物权公示的目的就是要公开登记资料，让社会公众都能够知道物权归属的状况。第二个理由是，如果权利人选择进行登记，登记行为本身也就表明他并不把所要登记的内容作为个人隐私，登记的资料就是准备要公开的，因此不属于隐私的范畴，也不属于商业秘密。第三个理由是，如果一部分人可以进行查询、复制，而另外一部分人不能进行查询、复制，就需要作出一些限制性的规定，在实际操作中所需的成本比较高。还有一种观点认为，对于享有不动产物权而不想进行交易的权利人来说，没有必要使其不动产物权登记信息让社会公众都知道。对于想要受让不动产物权的的当事人来说，也无需了解所有的不动产物权登记信息，需要了解的只是对方需要出让的不动产物权信息。因此，没有必要规定不动产登记资料向全社会公众开放。
　　
       现行法律法规对土地登记查询问题有一些规定。担保法规定，登记部门登记的资料，应当允许查阅、抄录或者复印。土地管理法实施条例规定，土地登记资料可以公开查询。为了规范土地登记资料的公开查询活动，保证土地交易安全，保护土地权利人的合法权益。国土资源部2002年制定了《土地登记资料公开查询办法》，主要内容如下：

       1．关于查询范围和有权查询的单位、个人。土地登记资料是指：(1)土地登记结果，包括土地登记卡和宗地图；(2)原始登记资料，包括土地权属来源文件、土地登记申请书、地籍调查表和地籍图。对第(1)项规定的土地登记结果，任何单位和个人都可以依照本办法的规定查询。对于第(2)项规定的原始登记资料，有权查询的单位和个人是：土地权利人、取得土地权利人同意的单位和个人有权查询其土地权利范围内的原始登记资料；土地登记代理机构有权查询与其代理业务直接相关的原始登记资料；国家安全机关、公安机关、检察机关、审判机关和纪检监察部门有权查询与调查、处理案件有关的原始登记资料。

       2．关于查询机关。县级以上人民政府国土资源行政主管部门(简称查询机关)负责土地登记资料的公开查询工作。查询机关根据工作需要，可以委托有关单位具体承办土地登记资料的公开查询事务。

       3．关于查询程序。查询人查询土地登记资料，应当向查询机关提供本人的身份证明，并填写查询申请表。查询人为法人或者其他组织的，还应当提交单位的证明文件。查询原始登记资料的，还应当提交其他证明材料。查询人查询土地登记资料，应当在查询机关设定的场所进行。任何单位和个人不得擅自将土地登记资料带离设定的场所。查询人在查询时应当保持土地登记资料的完好，不得对土地登记资料进行圈点、划线、注记、涂改或者拆页，也不得损坏查询设备。查询人可以阅读或者白行抄录土地登记资料。对符合本办法规定的查询申请，查询机关应当当场提供查询；因情况特殊，不能当场提供查询的，应当在5日内提供查询。应查询人要求，查询机关可以摘录或者复制有关的土地登记资料。查询机关摘录或者复制的土地登记结果，查询人请求出具查询结果证明的，查询机关经审核后可以出具查询结果证明。查询结果证明应当加盖查询机关印章，并注明日期。查询结果证明复制无效。对无土地登记结果的，应查询人请求，查询机关可以出具无土地登记记录的书面证明。涉及国家秘密的土地登记资料的查询，按照保守国家秘密法的有关规定执行。查询土地登记资料所发生的费用由查询人承担。此外，林木和林地权属登记管理办 法规定，登记机关应当公开登记档案，并接受公众查询。
　　
       对于这个问题，国外的规定不尽一致，有的国家、地区是允许大家都可以查询，有的则作出某种限制。瑞士民法典规定，任何人均有权获悉，在不动产登记簿上登记的不动产所有权人为何人。经初步证据证明为有利益关系者，有权请求查阅不动产登记簿或请求就此制作内容摘要。任何人不得提出其不知不动产登记簿上登记的抗辩。日本不动产登记法规定，任何人都可以缴纳手续费，而请求交付登记簿的誊本、节本或地图及建筑物所在图的全部或一部的副本。并且，以有利害关系部分为限，可以请求阅览登记簿及其附属文件或地图、建筑物所在图。德国法律规定，不动产权利人和相关利害关系人可以申请查询不动产登记簿。
　　
       ●条文解读
　　
       立法机关经研究，认为物权公示本来的含义或者真正目的，不是要求全社会的人都知道特定不动产的信息。物权公示虽然是针对不特定的人，但这个不特定的人不是全社会的人。登记资料只要能够满足合同双方当事人以外或者物权权利人以外的人中可能和这个物权发生联系的这部分人的要求，就达到了登记和物权公示的目的了。如果不加区别地认为所有人都可以去查询、复制登记资料，实际上是-一种误导，做了没有必要做的事情，甚至会带来没有必要的麻烦。因此，本条规定，权利人、利害关系人可以申请查询、复制登记资料，登记机构应当提供。

       第十九条 权利人、利害关系人认为不动产登记簿记栽的事项错误的，可以申请更正登记。不动产登记簿记栽的权利人书面同意更正或者有证据证明登记确有错误的，登记机构应当予以更正。
　　
       不动产登记簿记载的权利人不同意更正的，利害关系人可以申请异议登记。登记机构予以异议登记的，中请人在异议登记之日起十五日内不起诉，异议登记失效。异议登记不当，造成权利人损害的，权利人可以向中请人请求损害赔偿。
　　
       ●条文主旨
　　
       本条是关于不动产更正登记和异议登记的规定。
　　
       ●立法背景
　　
       更正登记与异议登记同样是保护事实上的权利人或者真正权利人以及真正权利状态的法律措施。与异议登记不同的是，更正登记是彻底地消除登记权利与真正权利不一致的状态，避免第三人依据不动产登记簿取得不动产登记簿上记载的物权。因此，也可以认为更正登记是对原登记权利的涂销登记，同时是对真正权利的初始登记。更正登记有两种方式，一是经权利人(包括登记上的权利人和事实上的权利人)以及利害关系人申请的登记，另一种是登记机关自己发现错误后作出的更正登记。
　　
       目前我国的不动产登记规则中已经建立了更正登记制度。土地登记规则规定，土地登记后，发现错登或者漏登的，土地管理部门应当办理更正登记；利害关系人也可以申请更正登记。林木和林地权属登记管理办法规定，发现林权证错、漏登记的或者遗失、损坏的，有关林权权利人可以到原林权登记机关申请更正或者补办。海域使用权登记办法规定，海域使用权人发现海域使用权登记结果有误或者有遗漏时，可以向原登记机关申请更正。经审核属实的，由原登记机关予以更正。海洋行政主管部门因审查疏忽导致错漏登记或者表证不符的，应当及时更正，并将更正结果书面通知海域使用权人。
　　
       建立不动产登记制度的国家，一般都建立有更正登记制度。如《德国民法典》第894条规定，“土地登记簿记载的土地物权、在此权利上设定的物权、或者依据第892条第一款确定的处分限制，与真正的权利状态不一致时，其权利未被登记、未被正确登记、或者被一个并不存在的权利负担的登记或者权利限制的登记受到损害的人，可以要求因更正登记而涉及其权利者的同意，为更正登记。”瑞士民法典规定，物权的登记不正当，或正当的登记被不正当地涂销或者更改时，物权受到损害的人，得诉请更正登记。不动产登记簿管理人的更正登记，须得当事人同意或依法官的裁判始得完成。……书写错误的更正，根据联邦委员会颁布的有关规定办理。我国台湾地区土地登记规则规定，登记人员或利害关系人于登记完毕后，发现登记错误或遗漏时，应申请更正登记。登记机关于报经上级地政机关查明核准后更正之。
　　
       ●条文解读
　　
       更正登记的目的是为了保护事实上的权利人的物权，许可真正的权利人或者利害关系人依据真正的权利状态对不动产登记簿记载的内容进行更正。但是，更正的程序可能较为费时，有时申请更正的权利人与登记簿上记载的权利人之间的争议一时难以化解，法律有必要建立异议登记制度，作为一种对真正权利人利益的临时性保护措施。所谓异议登记，就是将事实上的权利人以及利害关系人对不动产登记簿记载的权利所提出的异议记人登记簿，异议登记的法律效力是，登记簿上所记载的权利失去正确性推定的效力，第三人也不得主张依照登记的公信力而受到保护。
　　
       由此可见，异议登记虽然可以对真正权利人提供保护，但这种保护应当是临时性的，因为它同时也给不动产物权交易造成了一种不稳定的状态。为使不动产物权的不稳定状态早日恢复正常，法律必须对异议登记的有效期间作出限制。因此，本条规定，申请人在异议登记之日起十五日内不起诉的，异议登记失效。申请人在异议登记之日起十五日内不起诉，说明异议登记的申请人不积极行使其权利，为使登记簿上记载的权利人的利益和正常的交易秩序不致受到严重的影响，法律规定这时该异议登记失去其效力。
　　
       由于异议登记可以使登记簿上所记载的权利失去正确性推定的效力，同时，异议登记的申请人在提出异议登记的申请时也无需充分证明其权利受到了损害，因此，如果申请人滥用异议登记制度，将可能给登记簿上记载权利人的利益造成损害。所以，本条规定，异议登记不当，造成权利人损害的，权利人可以向申请人请求损害赔偿。
　　
       异议登记同样是国外不动产登记制度的重要组成部分，如德国民法典规定，发生登记错误的情形时，对抗土地登记簿的正确性的异议，可以纳入登记。我国台湾地区民法中，原来也规定有异议登记制度，但是后来的法律修改，将其纳人民事诉讼法中的“假处分”制度。所谓假处分，属于民事诉讼法中一种保全性质的强制执行程序，其目的在于将争议的法律关系状态暂时保持不变，以防止权利人处分其权利后，使得将来无法恢复。但在后来制定土地登记规则时，考虑到这一制度的积极意义，又将其纳入限制登记之中。日本不动产登记法中的假处分制度意义也是如此。
　　
       ●条文解读
　　
       立法机关经研究，认为物权公示本来的含义或者真正目的，不是要求全社会的人都知道特定不动产的信息。物权公示虽然是针对不特定的人，但这个不特定的人不是全社会的人。登记资料只要能够满足合同双方当事人以外或者物权权利人以外的人中可能和这个物权发生联系的这部分人的要求，就达到了登记和物权公示的目的了。如果不加区别地认为所有人都可以去查询、复制登记资料，实际上是-一种误导，做了没有必要做的事情，甚至会带来没有必要的麻烦。因此，本条规定，权利人、利害关系人可以申请查询、复制登记资料，登记机构应当提供。

暮色

       第二十条 当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。 　　
     
       预告登记后，债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起三个月内未申请登记的。预告登记失效。
　　
       ●条文主旨
　　
       本条是关于预告登记的规定。
　　
       ●立法背景
　　
       预告登记，是德国中世纪民法创立的制度。根据德国民法典的规定，为保全目的在于转让或者废止一项土地上的物权的请求权，或者土地上负担的物权请求权，或者变更这些物权的内容或其顺位的请求权，可以在土地登记簿中将其纳人预告登记。预告登记可在满足两种条件之一的情况下进行：1．不动产物权人的同意； 2．法院的临时处分命令。为预告登记而作出的临时处分，与民事诉讼法中规定的临时处分有所不同。根据德国民事诉讼法的规定，临时处分是在当事人认为存在着将来不能实现其权利或者难以实现其权利的危险时实施的。而预告登记的临时处分命令的作出无须当事人证明请求权处于危险，只需证明存在着可为预告登记的请求权即可。预告登记的请求权纳人预告登记后，即具有排他效力，可能妨害请求权的处分视为违反预告登记的处分而无效。预告登记是与所登记的请求权紧密结合在一起的，随着请求权的移转而移转，随着请求权的消灭而消灭。此外，预告登记还因债权人的放弃、所保全的请求权指向的物权纳人本登记、不动产物权人行使涂销预告登记的请求权而消灭。瑞士民法典规定，因下列原因之一，可以预登记对土地的处分限制：1．官方为保全有争执的或有待执行的请求权所发布的命令；2．出质、破产或遗产延期分割；3属法定预登记的，如家宅的设定及后位继承人的继承权等权利。处分的限制，经预登记后，始得对他人后取得的权利有对抗的效力。
　　
       日本不动产登记法将这种制度称为“假登记”，在下列各项情形下进行：1．未具备登记申请程序上需要的条件时；2．欲保全法律所载权利的设定、移转、变更或者消灭的请求权时。我国台湾地区土地法中该制度的名称也是预告登记，规定，声请保全下列请求权之预告登记，应由请求权人检附登记名义人之同意书为之：1、关于土地权利移转或使其消灭之请求权；2．土地权利内容或次序变更之请求权；3．附条件或期限之请求权。预告登记未涂销前，登记名义人就其土地所为之处分，对于所登记之请求权有妨碍者无效。
　
    　●条文解读
　　
       预告登记，是指为保全一项请求权而进行的不动产登记，该项请求权所要达到的目的，是在将来发生不动产物权变动。这种登记是不动产登记的特殊类型。其他的不动产登记都是对现实的不动产物权进行登记，而预告登记所登记的，不是不动产物权，而是目的在于将来发生不动产物权变动的请求权。预告登记的本质特征是使被登记的清求权具有物权的效力，也就是说，进行了预告登记的请求权，对后来发生的与该项请求权内容相同的不动产物权的处分行为，具有对抗的效力，这样，所登记的请求权就得到了．保护。
　　
       预告登记的功能是限制房地产开发商等债务人处分其权利，即本条规定的“预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力”，以保障债权人将来实现其债权。正如有的学者所说，预告登记的实践意义在于，权利人所期待的未来发生的物权变动对自己有极为重要的意义，非要发生这种变动不可；而法律也认可这种变动对权利人的意义．井以法律予以保障。比如，老百姓购买预售的住房，它涉及公民的基本生存权利，所以法律上承认买受人获得指定的房屋的权利有特殊保护的必要。但是，因为购房人在与开发商订立预售合同后，只享有合同法上的请求权，该项权利没有排他的效力，所以购房人无法防止开发商将房屋以更高的价格出卖给他人即“一房二卖”这种情况的发生，而只能在这种情况发生时主张开发商违约要求损害赔偿，而无法获得指定的房屋。在建立了预告登记制度的情况下，购房人如果将他的这一请求权进行预告登记，因为预告登记具有物权的排他效力，所以开发商违背预告登记内容的处分行为就不能发生法律效力。这些处分行为既包括一房二卖，也包括在已出售的房屋上设定抵押权等行为。这样，购房者将来肯定能够获得约定买卖的房屋。因此，预告登记对解决类似商品房预售中一房二卖这样一些敏感的社会问题有着特殊的作用。依照本条规定，预告登记不仅可以针对当事人签订买卖房屋协殴的情况，还包括签订其他不动产物权协议的情况。因而，建立预告登记制度，具有广泛的保障债权实现的意义。

暮色

       第二十一条 当事人提供虚假材料申请登记，给他人造成损害的，应当承担赔偿责任。 　　

       因登记错误，给他人造成损害的，登记机构应当承担赔偿责任。登记机构赔偿后，可以向造成登记错误的人追偿。
　　
       ●条文主旨
　　
       本条是关于登记错误赔偿责任的规定。
　　
       ●立法背景
　　
       实践中登记错误的发生主要有两种情况：一是登记机构工作人员疏忽、过失等原因造成错误；二是登记申请人等采取欺骗手柏段或者与登记机关的人员恶意串通造成错误。目前土地登记规则等有关登记工作的规范，很少对登记错误的责任问题作出规定。《海域使用权登记办法》规定，海洋行政主管部门因审查疏忽导致错漏登记或者表证不符的，应当及时更正，井将更正结果书面通知海域使用权人；给海域使用权人造成损失的，应当承担相应的赔偿责任。
　　
       ●条文解读
　　
       立法征求意见过程中，普遍认为，当事人提供虚假材料申请登记，给他人造成损害的，应当承担赔偿责任。对于登记错误琶记机构应当如何承担责任，有不同的意见。有的提出，因登记机构的过错，致使不动产登记发生错误，因该错误登记致当事人或者利害关系人遭受损害的，登记机关应依照国家赔偿法的相应规定承担赔偿责任。这种意见认为，我国国家赔偿法规定，国家机关及其工作人员因执行公务的过错给公民、法人造成损害的，应承担国家赔偿的责任。具体承担责任的部门，包括政府、法院和检察院等。不动产物权登记是以国家的公信力为不动产的交易提供法律基础的行为，如果登记错误的原因是登记机构的过错，而当事人或者利害关系人因该登记受到损害，登记机关应当承担国家赔偿责任。同时认为，国家赔偿责任是过错责任，如登记机关没有过错，则不应承担责任。如果登记错误是登记机构和当事人、利害关系人的共同过错，则他们应当承担共同责任。有的提出，因不动产登记机构登记漏登、误登造成他人损失的，应当由不动产登记机构赔偿，但不赞同适用国家赔偿法并由国家出资赔偿，而是建议设立不动产登记赔偿基金，在不动产登记业务中根据一定的标准收取一定的费用，纳入不动产登记赔偿基金，该基金只能用于不动产登记赔偿，不能挪作他用。
　　
       经研究认为，对于登记机构应当具有什么性质还有不同意见，有待于随着行政管理体制改革进一步明确．目前不宜规定登记机构的国家赔偿责任。不动产登记赔偿基金可否设立，应当如何设立，也还可以进一步研究，即使以后规定，也宜由不动产登记的专门法律作出。物权法作为民事基本法，对于登记错误责任问题，在本条作出的只是原则性的规定。本条第二款规定，因登记错误，给他人造成损害的，登记机构应当承担赔偿责任。这里造成登记错误的原因，既包括登记机构工作人员故意以及疏忽大意等过错，也包括当事人提供虚假材料欺骗登记机构等情形。登记错误的受害人处于相对弱势的地位，这样规定，是为了对受害人提供更加充分的保护。登记机构赔偿后，可以向造成登记错曝的人追偿。

       第二十二条 不动产登记费按件收取，不得按照不动产的面积、体积或者价款的比例收取。具体收费标准由国务院有关部门会同价格主管部门规定。
　　
       ●条文主旨
　　
       本条是关于登记收费问题的规定。
　　
       ●立法背景
　　
       立法机关在物权法立法征求意见过程中，有的提出，一段时问以来，许多地方存在着不动产登记收费过高的问胚，并且无论是对不动产所有权登记，还是对不动产抵押权等所谓不动产他项权利登记，普遍地按不动产的面积作为计收登记费的标准。有的地方按照不动产转让或者抵押合同的标的额的相当比例收取登记费。如有的地方如此规定房屋抵押登记收费标准：“抵押评估价值10万元以下1％；10万元至100万元0．7％；100万元至1000万元0．3％；1000万元以上0．2％。”该标准正面还附有注释：“以抵押评估值计费基数，实行差额定率累进收费，由抵押人支付。每件收费基准抵押期限为～年，低于一年期的收费标准可下降50％，超过一年的收费标准可上浮，但最高不得超过50％。”一些群众对各地方的这些现象有意见，认为加重了交易负担。
　　
       2002年，国家计委、财政部发布了《关于规范房屋所有权登记费计费方式和收费标准等有关问题的通知》，主要内容是：

       一、房屋所有权登记费是指县级以上地方人民政府行使房产行政管理职能的部门依法对房屋所有权进行登记，并核发房屋所有权证书时，向房屋所有权人收取的登记费，不包括房产测绘机构收取的房产测绘(或勘丈)费用。

       二、房屋所有权登记包括所有权初始登记、变更登记、转移登记、注销登记等内容。

       三、房屋所有权登记费的计费方式和收费标准，按下列规定执行：

       对住房收取的，从现行按房屋价值量定率计收、按房屋建筑面积定率或定额计收、按套定额计收等，统一规范为按套收取，每套收费标准为80元。住房以外其他房屋所有权登记费，统一规范为按宗定额收取，具体收费标准由省、自治区、直辖市价格、财政部门核定。通知自2002年5月1日起执行，之后，各地对住房所有权登记费统一按每套80元收取，基本上降低了当事人的负担。

       对于该通知中“住房以外其他房屋所有权登记费，统一规范为按宗定额收取”的规定，各地方各自作出规定，收费水平不一。如有的地方规定，“对住房以外其他房屋所有权登记费统一规范为按宗定额收取，具体收费标准规定如下：建筑面积100平方米及以下的每宗100元；建筑面积101至500平方米的每宗200元；建筑面积501至1500平方米的每宗300元；建筑面积1501至3000平方米的每宗400元；建筑面积3001至10000平方米的每宗600元；建筑面积10001平方米以上的每宗800元。住房以外其他房屋他项权力(包括抵押权、典权)登记费比照上述规定执行。”有的地方规定，“非住宅50平方米以内收100元，50一100平方米以内收200元，100平方米以上不超过4000平方米，以200元为基数每超过100平方米加收20元。”还有的地方规定，大于1000平方米小于2000平方米的收1000元，大于2000平方米小于5000平方米的收1500元，大于5000平方米小于10000平方米的收2000元，大于10000平方米小于20000平方米的收4000元，20000平方米以上的则收到10000元。
　　
       ●条文解读
　　
       多数意见认为，登记机构不是营利性组织，目前我国各地的不动产登记机构，尤其是房产登记机构，从事的登记工作一般也只是对登记申请人提供的有关材料是否符合规定的条件进行审核，在此基础上收取登记费，不宜与不动产的面积、体积或者价款等因素挂钩，把这些作为计费的标准。据此，本条作出上述规定。立法过程中，有的部门提出，物权法不宜对登记收费问题作规定。有的专家也认为，登记收费的问题属于具体的程序性问题，可以由将来的不动产登记法去作规定，物权法作为民事基本法，对此可以不作规定。立法机关经研究认为，物权法关系人民群众的切身利益，为社会各方面普遍关注，对于社会生活中反映较多，与人民群众利益较为密切的问题，应当在物权法中作出适当的规定。

暮色

       第二十三条 动产物权的设立和转让，自交付时发生效力，但法律另有规定的除外。 　　

       ●条文主旨
　　
       本条是关于动产物权的设立和转让何时发生效力的规定。
　　
       ●立法背景
　　
       本法第一章规定了物权公示原则，以维护交易安全，为第三人利益提供切实保障。不动产物权以登记为公示手段，与此相对应，动产物权以占有和交付为公示手段。占有主要在静态下，即在不发生物权变动的情况下发挥动产物权的公示作用；而交付主要是在动态下，即在发生物权变动的情况下发挥动产物权的公示作用。
　　
       我国民法对动产物权的设立和转让何时发生效力的问题已有一些规范。民法通则规定，按照合同或者其他合法方式取得财产的，财产所有权从财产交付时起转移，法律另有规定或者当事人另有约定的除外。在民法通则颁布时，我国尚没有不动产市场，故民法通则规定的这一原则，即是为动产所有权移转确定的。合同法规定，标的物的所有权自标的物交付时起转移，但法律另有规定或者当事人另有约定的除外。国外也有相似的立法例，如德国民法典规定，为转让一项动产所有权，必须有物的所有权人将物交付与受让人，以及双方就所有权的移转达成合意。为设立质权，必须由物的所有权人将物交付与债权人，以及双方为债权人设立质权的合意。瑞士民法典规定，动产所有权的移转，应移转占有。动产经将其占有转移质权人，始为出质。日本民法典规定，质权的设定，因向债权人交付标的物而发生效力。质权人不得使出质人代自己占有。我国台湾地区民法规定，动产物权之让与，非将动产交付，不生效力。
　　
       ●条文解读
　　
      本条规定继承了我国民法的有关规定。依照本条规定，“动产物权的设立和转让．自交付时发生效力”主要是指当事人通过合同约定转让动产所有权和设立动产质权两种情况。物权法上所说的交付，指的是物的直接占有的转移，即一方按照法律行为要求．将物的直接占有移转给另一方的事实。本条规定的“法律另有规定的除外”主要指的是，第一，本节对动产物权的设立和转让的一些特殊情况：“动产物权设立和转让前，权利人已经占有该动产的，物权自法律行为生效时发生效力。”“动产物权设立和转让前，第三人占有该动产的，可以通过转让请求第三人返还原物的权利代替交付。”“动产物权转让时，双方又约定由出让人继续占有该动产的，物权自该约定生效时发生效力。”第二，本章第三节对主要是非依法律行为而发生的物权变动问题所作的规定。第三，本法担保物权编对动产抵押权和留置权的相关规定。
　
   　●相关规定
　　
     《民法通则》第72条；《合同法》第133条。

       第二十四条 船舶、航空器和机动车等物权的设立、变更、转让和消灭，未经登记，不得对抗善意第三人。
　　
       ●条文主旨
　　
       本条是关于船舶、飞行器和机动车等物权登记的规定。
　　
       ●立法背景
　　
       现行法律对船舶、航空器的物权登记效力问题已有规定。海商法规定，船舶所有权的取得、转让和消灭，应当向船舶登记机关登记；未经登记的，不得对抗第三人。设定船舶抵押权，由抵押权人和抵押人共同向船舶登记机关办理抵押权登记；未经登记的，不得对抗第三人。民用航空法规定，民用航空器所有权的取得、转让和消灭，应当向国务院民用航空主管部门登记；未经登记的，不得对抗第三人。设定民用航空器抵押权，由抵押权人和抵押人共同向国务院民用航空主管部门办理抵押权登记；未经登记的，不得对抗第三人。
　　
       ●条文解读
　　
       我国上述法律规定为民法学界普遍认可，实践中也投有什么问题，为了保持法律的稳定性，本条延续了对这类动产登记对抗主义原则的规定。民法学一般认为，船舶、航空器和汽车因价值超过动产，在法律上被视为一种准不动产，其物权变动应当以登记为公示方法。但在登记的效力上不采用登记生效主义，这是考虑到船舶、航空器和机动车等本身具有动产的属性，其物权变动并不是在登记时发生效力．依照本法规定，其所有权转移一般在交付时发生效力，其抵押权在抵押合同生效时设立。但是，法律对船舶、航空器和汽车等动产规定有登记制度，其物权的变动如果未在登记部门进行登记，就不产生社会公信力，不能对抗善意第三人。所谓善意第三人，就是指不知道也不应当知道物权发生了变动的物权关系相对人。
　　
       ●相关规定
　　
     《海商法》第9条；《民用航空法》第14条。

暮色

       第二十五条 动产物权设立和转让前，权利人已经依法占有该动产的，物权自法律行为生效时发生效力。 　　

       ●条文主旨
　　
       本条是关于动产物权受让人先行占有问题的规定。
　　
       ●立法背景
　　
       本条规定的是设立或者转让动产物权时的一种特殊的情形，即物权的受让人已经取得了动产的占有，而后又与动产的所有权人达成移转所有权或者设定质权合同的情形。例如，承租人或者借用人，依据租赁合同或者借用合同已经取得了动产的占有，而后又与动产的所有权人达成协议，购买该项动产或者在动产上设定质权。这种情况在实际生活中也经常发生，因此物权法需要加以规定。
　　
       ●条文解读
　　
       本法所规定的法律行为是民法学上的概念。民事法律行为是公民或者法人设立、变更、终止民事权利和民事义务的合法行为。民事法律行为应当具备下列条件：

       (一)行为人具有相应的民事行为能力；

       (二)意思表示真实；

       (三)不违反法律或者社会公共利益。民事法律行为具有如下三项特征：

      第一，民事法律行为是一种合法行为。民事法律行为必须合法，才能为国家法律所确认和保护，从而能够产生行为人预期的民事法律后果。民事法律行为的内容和形式均应合法，既要符合法律规定，又要符合社会公共利益和社会公德的要求。

       第二，民事法律行为以行为人的意思表示作为构成要素。意思表示是指行为人追求民事法律后果(民事法律关系的设立、变更或者消灭)的内心意思用一定的方式表示于外部的活动。民事法律行为是人们有目的、有意识的行为。所以，意思表示是民事法律行为的必要组成部分。每种民事法律行为都必须存在意思表示。缺少民法所确认的意思表示的行为就不是民事法律行为。意思表示是民事法律行为的构成要素，但并不等于民事法律行为。

       第三，民事法律行为能够实现行为人所预期的民事法律后果，即设立、变更或者消灭民事法律关系。民事法律行为是一种目的性行为，即以设立、变更或终止民事法律关系为目的，民事法律行为的目的与实际产生的后果是相互一致的。本条规定的法律行为，主要指的是动产所有权人与受让人订立动产转让的协议以及与质权人订立动产出质协议。
　　
       在受让人已经取得对动产的占有又依据法律行为取得其物权的情况下，动产物权的公示已经在事先完成，物权受让人已经能够依物权的排他性行使物权。因此，物权的变动就在当事人之问的关于物权变动的协议生效时生效。

       第二十六条 动产物权设立和转让前，第三人依法占有该动产的，负有交付义务的人可以通过转让请求第三人返还原物的权利代替交付。 　　
       ●条文主旨
　　
       本条是关于动产物权指示交付的规定。
　　
       ●事立法背景
　　
       不动产物权的变动是通过登记簿的记载而被外部识别的，而动产物权的变动，则由交付这一行为完成。民法上，交付的原意仅指现实交付，即动产占有的现实转移。例如甲向乙出售蔬菜五斤，蔬菜自甲手中转至乙的菜篮里，由乙获得对蔬菜的直接控制和支配，此时法律意义的交付行为完成。通过交付这一行为，动产上物权的变动能够被人们从外部加以识别。但实践中，动产的交付并非必须是由出让人之手直接交到受让人之手，本条所规定的指示交付即是一种例外情形，它与现实交付具有同等效力。关于指示交付作为现实交付的一种变通方式，大多为各国民法采纳，本法也不例外。
　　
       ●条文解读
　　
       为了更准确的理解本条的规定，下面就指示交付的含义、适用情形以及返还请求权的性质等问题加以说明：
　　
       1．指示交付的含义。指示交付，又称返还请求权的让与，是指让与动产物权的时候，如果让与人的动产由第三人占有，让与人可以将其享有的对第三人的返还请求权让与给受让人，以代替现实交付。举例说明，甲将自己的自行车出租给乙使用，租期一个月，租赁期未满之时，甲又将该自行车出售给丙，由于租期未满，自行车尚由乙合法使用，此时为使得丙享有对该自行车的所有权，甲应当将自己享有的针对乙的返还原物请求权转让给丙以代替现实交付。
　　
       2．指示交付适用的情形及“第三人”的范围。关于本条所规定的指示交付，其逻辑上的前提是，动产物权的让与人对其所转让的标的不享有物理意义上直接占有和直接控制的可能，出让人无法通过现实交付的方式使得动产物权得以变动。因此才有本条指示交付适用的余地。条文中的“第三人”即指能够对转让标的(动产)进行物理意义上直接占有和直接控制的一方，例如前例中根据租赁或者借用协议而占有自行车的乙，或者根据保管合同、动产质押协议等而占有动产的保管人、质权人等等，都可以成为本条所规定的“第三人”。此外需要特别说明的是，在利用提单、仓单等证券进行动产物权变动时，接受货物而签发提单或者仓单的承运人或者仓储保管人都可能成为本条中的“第三人”。除去这一类基于合同等关系而产生的能够对动产进行直接占有和控制的“第三人”外，还有一类“第三人”，也在本条的适用范围之内，即不具备法律上的正当原因而占有动产的无权占有人。例如甲将自己收藏的古董出售给乙，买卖合同达成时甲不知该古董已被丙盗去，甲此时只能向乙转让他对于丙的返还原物请求权来代替实际交付，而丙即是本条所指的“第三人”。
　　
       3．让与人所让与的返还请求权的性质。指示交付中让与人所让与的返还请求权，属于债权请求权，还是物权请求权，学术界的争论比较激烈。因为指示交付的逻辑前提是，被出让的动产不在出让人手中，而是被第三人直接占有和控制。而第三人对动产的占有又可大体分为两种：一种为基于租赁或者质权合同等关系而发生的有权占有；另一种为没有正当法律依据的无权占有。因此向第三人请求返还原物的权利，也因有权占有和无权占有性质上的差别而有不同。
　　
       有的意见认为，指示交付中出让人让与的返还请求权仅指所有人的物上请求权，而非债权请求权；有的意见认为，在第三人基于租赁或者借用合同等而对动产进行有权占有的情况下，出让人转让给受让人的仅是债权上的请求权。如甲借钢笔于乙，同时又出卖钢笔于丙，甲转移给丙的是甲基于借用合同要求乙到期返还钢笔的请求权，性质上属于债权请求权。也有意见认为，指示交付中要求第三人返还原物的请求权，既包括物权的返还请求权，也包括债权的返还请求权。后一种意见渐为通说，本法采之。
　　
       在第三人有权占有的情形下，出让人应当将其基于与第三人之间的合同关系而产生的债法上的请求权让与给受让人，此时让与人在指示交付时应当将其针对第三人享有的任何合同上的返还请求权都让与给受让人。如果让与人与第三人间的合同无效，出让人还应当将自己基于不当得利的返还请求权或者基于侵权损害赔偿的请求权让与给受让人。如果第三人对动产为无权占有，假设第三人从出让人处盗取该动产，出让人无法向受让人让与任何基于合同等关系而产生的返还原物请求权，那么出让人可以将其基于所有权的返还请求权让与给受让人。仍引前例，甲将钢笔借用给乙，后又出售于丙，此时丁自乙处盗走钢笔并赠予戊，此时甲向丙转让的基于所有权的返还原物请求权足以使得丙取得该钢笔的所有权，需要说明的是此项被让与的返还请求权不仅针对现时的无权占有人戊，对于戊将来的后手(排除善意取得的情形)也为有效。
　　
       4．指示交付的公示力。指示交付中，第三人对动产的实际占有和控制关系并未发生改变，出让人与受让人之间只是发生无形的返还请求权的转移，无论该返还请求权的转移是否采取特定的形式(对于第三人基于租赁等合同关系而占有动产的情形，出让人转让的返还请求权性质上属于债权请求权范畴，而根据债权转让的规则，出让人应当履行通知第三人的义务；但当第三人为无权占有的情形下，出让人转让的为基于所有权的物上请求权，不涉及通知的义务)，都无法向外界展现物权的变动，因此此种交付方法的公示作用较弱，但由于动产善意取得制度的存在，因此对交易安全并未有太大障碍。

暮色

       第二十七条 动产物权转让时，双方又约定由出让人继续占有该动产的，物权自该约定生效时发生效力。 　　

       ●条文主旨
　　
       本条是关于动产物权占有改定的规定。
　　
       ●立法背景．
　　
       占有改定是指动产物权的让与人使受让人取得对标的物的间接占有，以代替该动产现实移转的交付。占有改定的原因在于，社会生活中，出卖人虽然将其动产出卖，但是在某一段时间内仍然可能还有使用的需要；或者买受人已经取得了该动产的所有权但是需要出卖人对该动产进行暂时的保管或者改进。在德国民法中，占有改定已经成为让与担保制度的法律基础。占有改定作为现实交付的三种变通方式之一，对其效力各国民法大都作了明确规定，本法也不例外。
　
    　●条文解读
　　
       占有改定以及本法第26条规定的指示交付作为观念交付的主要方法，其前提是民法学理上直接占有同间接占有的区分，要准确地把握和理解占有改定的概念，有必要先对学理上间接占有的概念作一点了解。学理上，占有作为一种对物进行控制和管领的事实状态，可分为直接占有和间接占有，其中直接占有即是不通过他人媒介而能够对自己所有或他人之物进行直接控制和管领的事实状态，例如甲对手中自己所有的钢笔，商店对于店中存放待售的货物，承租人、受寄人等对于他人之物的直接控制和管领等等，直接占有侧重的是物理意义上对物现实、直接地控制；除去直接占有外，还有一类为间接占有，即因他人媒介的占有而对物享有间接的控制。间接占有的前提是间接占有人同媒介占有人(直接占有人)之间存在某种法律关系，例如承租人、受寄人或者基于其他类似的法律关系，对于他人之物为占有的称为直接占有，而该他人即出租人或者寄托人等称为间接占有。间接占有侧重在间接占有人通过与直接占有人的某种特定法律关系，而间接地对物进行控制和管领。本条所规定的占有改定即是出让人自己保留直接占有，而为受让人创设间接占有以代替现实交付的一种变通方法。为了更准确的理解本条的规定，下面就占有改定制度的构成要件、占有改定的效力及是否适用善意取得制度等问题作四点说明。
　　
       1．占有改定的要件。占有改定必须符合下列三项要件：

       第一，让与人与受让人达成移转动产物权的合意，一般通过买卖或者让与担保的设定，使得受让人取得动产所有权。

       第二，让与人与受让人之问还需具有某种使得受让人取得动产问接占有的具体法律关系，即本条所规定的由出让人继续占有该动产的双方约定。德国民法中，这种具体的法律关系也被称为占有媒介关系。所谓占有媒介关系，是为了保护问接占有人和直接占有人的利益而由法律拟制出来的一种法律关系，具体到本条规定来说，出让人可以根据租赁关系、寄托关系以及其他类似关系为占有改定。

       第三，让与人已经对物进行了直接占有或者间接占有，否则不能发生占有改定的适用。当让与人间接占有标的物时，让与人可以使受让人取得更上一级的间接占有，这样可能存在多层次的占有关系，举例来说，甲将其寄放在乙处的某物出售给丙，同时又与丙签订借用合同以代替交付，则乙为直接占有人，甲、丙都为间接占有人。
　　
       最后需要说明一点的是，除去现实已经存在的动产，占有改定制度还适用于将来可取得的动产。例如甲向乙购买一台尚未生产出的机器，同时双方约定该机器生产出来后由乙暂时保管。一旦该机器生产完毕，则甲取得间接占有以代替交付。
　　
       2．占有改定的效力及善意取得制度的适用。占有改定仅有当事人移转动产物权的合意和使买受人取得间接占有的合意，它不仅与现实交付不同，与同为观念交付的简易交付和指示交付也存在大的差别。在本法第25条规定的简易交付，买受人已经占有动产，其所有权可被人们从外部识别。在本法第26条规定的指示交付，虽然受让人尚未占有动产，但出让人已经脱离占有，对直接占有人已经没有返还请求权。但占有改定与上述两种情况皆不相同，占有改定情形下所有权的移转仅仅是通过当事人的合意在观念中完成的。无论约定采取何种形式，口头或者书面，都不具有可被人们察知的外观，人与物的事实控制和支配关系并未发生改变。而根据物权公示性的原则，物权的设立、变更、转让或者消灭应当以一定的可以从外部察知的方式表现出来，因此物权公示在不动产为登记，在动产为交付(占有转移)。而以占有改定取得的所有权移转，第三人无从察知物权的变动，所以对于因信赖出让人直接占有动产这一事实状态，而与之交易的第三人就必须通过善意取得制度加以保护。
　　
       举例说明，出让人甲将其自行车出售于乙并约定由甲继续租用，而后甲又将自行车出售于丙，并作相同约定由甲继续使用该自行车，那么丙能否主张善意取得的适用而取得自行车的所有权呢?有的意见认为占有改定不能适用善意取得，认为善意取得要件中的“交付”仅限于现实交付，并且该例中的乙和丙对于甲都寄予同样的信赖，不应厚此薄彼。但我们认为该例中的丙可以主张善意取得的适用而取得自行车的所有权，理由有三：首先，本法关于善意取得构成要件所规定的“已经交付给受让人”并不排除观念交付(简易交付、指示交付和占有改定)的适用；其次，如果承认乙可以以占有改定的方式从甲处取得所有权，那么自无排除丙以同样方式取得所有权的理由；最后，对于乙因信赖出让人甲而承担的风险，是自己选择的结果，完全符合私法意思自治的原则，并且如果要避免风险，乙完全可以要求现实交付。而丙对甲的信赖是不同的，丙信赖的是甲占有动产的外观，而善意取得制度所保护的正是第三人对于所有权外观的信赖，因此，只要丙具备了善意取得的各项要件，当然可以主张对自行车的所有权。
　　
       ●相关规定
　　
      《合同法》第133条。

       第二十八条  因人民法院、仲裁委员会的法律文书或者人民政府的征收决定等，导致物权设立、变更、转让或者消灭的，自法律文书或者人民政府的征收决定等生效时发生效力。
　　
       ●条文主旨
　　
      本条是关于因人民法院、仲裁委员会的法律文书或者人民政府的征收决定等而导致物权设立、变更、转让或者消灭的规定。
　　
       ●立法背景
　　
       物权的设立、变更、转让或者消灭，依其发生根据可以分为依法律行为而进行的物权变动．以及非依法律行为而发生的物权变动。依法律行为进行的物权变动，是指以一方当事人的单方意思表示或双方(或者多方)当事人共同的意思表示为基础进行的物权变动。此种物权变动必须遵循物权公示的一般原则才能发生效力，例如甲将自有的私宅出售于乙，要想使私宅的所有权由甲移转至乙，双方必须去不动产登记机构办理变更登记，否则物权移转不生效力；再如甲将收藏的古董出售于乙，要使乙获得古董的所有权，甲必须将古董或者现实交付给乙手中，或者采取本法第25条、第26条或者第27条关于简易交付、指示交付或者占有改定等观念交付的方法替代现实交付，而完成所有权的移转。但无论何种情形，物权变动的效力是同公示方法密切相关的。但在本条，物权的设立、变更、转让或者消灭，并非基于原权利人的意思表示，而是在无原权利人甚至法律有意识排除原权利人意思表示的情况下发生的物权变动，此种变动遵循的不是一般性的物权公示原则，而是法律的直接规定。
　　
       ●条文解读
　　
       非依法律行为进行的物权变动，一般有如下几种：第一，因人民法院、仲裁委员会的法律文书或者人民政府的征收决定等而发生的物权变动；第二，因继承或者受遗赠而取得物权；第三，因合法建造、拆除房屋等事实行为设立和消灭物权。而本条主要规定的是第一种情形，即基于公权力的行使而使物权发生变动的情形：
　　
       1．因国家司法裁判权的行使、仲裁裁决而导致物权的设立、变更、转让或者消灭。基于国家司法裁判权的行使、仲裁裁决而产生的生效法律文书，即人民法院的判决书、调解书以及仲裁委员会的裁决书、调解书等法律文书的生效时间，就是当事人的物权设立、变动的时间。这里需要说明两点：

       第一，导致物权变动的人民法院判决或者仲裁委员会的裁决等法律文书，指直接为当事人创设或者变动物权的判决书、裁决书、调解书等。例如离婚诉讼中确定当事人一方享有某项不动产的判决、分割不动产的判决、使原所有人回复所有权的判决即属于本条所规定的设权、确权判决等。此类设权或者确权判决、裁决书、调解书本身，具有与登记、交付(移转占有)等公示方法相同的形成力．因而依据此类判决、裁决书、调解书而进行的物权变动，无需再进行一般的物权公示而直接发生效力。例如甲乙二人向法院诉请离婚，家中电脑经判决为乙所有，那么自法院判决生效时起，电脑的所有权归乙，尽管此时电脑仍处于甲的占有使用之中，未有交付(现实占有的转移)并不影响所有权的移转。
　　
       第二，由于法院的判决书或者仲裁委员会的裁决等，所针对的只是具体当事人而非一般人，对当事人以外的第三人来说公示力和公信力较弱，因此根据本法第3l条的规定，对于依照法院判决或者仲裁裁定而享有的物权，在处分时，如果法律规定需要办理登记的，不经登记，不发生物权效力。
　　
        2．因国家行政管理权的行使而导致物权的设立、变更、转让或者消灭。因国家行政管理权的行使而导致物权变动的情况，主要指因人民政府的征收决定等而产生的物权变动。国家征收，是国家取得财产的特殊方式，按照土地管理法的规定，国家征收土地，县级以上人民政府要进行公告，这已起到了公示作用，而且集体所有土地被征收，即成为国家所有的自然资源，按照《物权法》第9条第2款的规定，依法属于国家所有的自然资源，所有权可以不登记，因此人民政府的征收决定生效之时即生物权变动的效力。