[法律解读]《物权法》释义

暮色

       第六十七条 国家、集体和私人依法可以出资设立有限责任公司、股份有限公司或者其他企业。国家、集体和私人所有的不动产或者动产，投到企业的，由出资人按照约定或者出资比例享有资产收益、重大决策以及选择经营管理者等权利并履行义务。　　

       ●条文主旨
　　
       本条是关于企业出资人权利的规定。
　
   　●立法背景
　　
       在计划经济体制下，我国的所有制结构比较单一，即只存在两种形式的公有制：一是国家所有制;二是集体所有制。在这种情况下，企业的出资主体只是国家和集体。同时，计划经济体制下的企业，投资结构也很单一，都是由国家和集体投资的独资企业。随着计划经济体制向市场经济体制的转变，社会投资结构发生了重大变化，由单一的国家、集体投资变为包括国家、集体、私人等多种所有制经济的投资;对企业的投资也由独资变为主体多元化的投资。为了保护投资者的合法权益，促进国家经济的发展，本条对企业出资人的主要权利和义务作了规定。
　　
       ●条文解读 本条的含义主要有以下几项内容：
　　
       一、出资人与出资形式。所谓出资人，就是向企业投人资本的人。根据本条的规定，出资人可以是国家、集体，也可以是私人。国家作为出资人的，由国务院、地方人民政府依照法律、行政法规规定分别代表国家履行出资人的职责。国务院代表国家对关系国民经济命脉和国家安全的大型国有及国有控股、国有参股企业.重要基础设施和重要自然资源等领域的国有及国有控股、国有参股企业，履行出资人职责。省、自治区、直辖市人民政府和设区的市、自治州人民政府分别代表国家对由国务院履行出资人职责以外的国有及国有控股、国有参股企业，履行出资人职责。以集体资产设立企业的，由本集体作为出资人。随着国家鼓励、支持和引导非公有制经济的发展，私有资本也大量地投资到企业中。作为出资人，私人包括中国的公民，也包括外国的自然人和法人。
　　
        国家、集体和私人出资设立企业的主要形式是公司。我国改革开放以来，特别是党的十四大提出建立社会主义市场经济体制、十四届三中全会提出建立现代企业制度以来，许多国有企业进行了公司制改造，单一投资主体的企业改组为独资公司，多个投资主体的企业依法改组为有限责任公司或者股份有限公司。非国有企业也相当多地采用了公司制的组织形式。根据公司法的规定，公司是企业法人，包括有限责任公司和股份有限公司。有限责任公司是指公司股东对公司以其认缴的出资额承担有限责任的公司;股份有限公司是指公司的资本划分为等额股份，公司股东以其认购的股份为限承担有限责任的公司。由国家单独出资形成的国有独资公司也是一种有限责任公司。
　　
       二、出资人的权利和义务。出资人作为股东，按照公司法的规定，依法享有资产收益、参与重大决策和选择经营管理者等权利，本条也从出资人的角度作了同样的规定。
　　
       (一) 享有资产收益，就是指出资人有权通过企业盈余分配从中获得红利。获得红利是出资人投资的主要目的，只要出资人按照章程或者其他约定，如期、足额地履行了出资义务，就有权向企业请求分配红利。一般而言，出资人应当按照其实缴出资比例或者股东协议、章程等约定分取红利。
　　
       (二) 参与重大决策。出资人通过股东会或者股东大会等作出决议的方式决定企业的重大行为。企业的重大行为包括：企业资本的变化，如增加或者减少注册资本、利润分配和弥补亏损、公司的预算和决算事项;企业的融资行为，如发行公司债券;企业的对外投资，向他人提供担保、购置或者转让主要资产，变更主要业务等;企业的合并、分立、变更组织形式、解散、清算等;修改企业章程等。上述权利，由出资人按照章程或者法律规定的方式行使。按照公司法的规定，有限责任公司的股东会对公司增加或者减少注册资本、分立、合并、解散或者变更公司形式，必须经代表三分之二以上表决权的股东通过。企业经营管理者必须尊重和保证出资人决定重大决策的权利，如在国家出资的企业里，国家作为出资人的，享有资产收益、重大决策以及选择经营管理者等权利，企业经营管理者无权决定依照有关法律和企业章程的规定应当由国家作为出资人决定的事项，不得擅自处分企业财产。
　　
        (三) 选择经营管理者。出资人有权通过股东会或者股东大会作出决议选举或者更换公司的董事或者监事，决定董事或者监事的薪酬，通过董事会来聘任或者解聘经理等企业高级管理人员。
　　
       当然以上只是出资人享有的主要权利，除此之外，出资人还享有其他权利，如根据公司法的规定，有限责任公司的股东有权查阅本公司的章程、股东会会议记录、董事会会议决议、财务会计报告;董事、高级管理人员违反法律、行政法规或者章程的规定，损害股东利益的，股东可以向人民法院提起诉讼。
　　
       作为出资人，不但享有上述权利，还要履行相应的义务。如按照约定或者章程的规定，按期、足额地缴纳出资;不得滥用出资人的权利干涉企业正常的经营活动等。
　　
       ●相关规定
　　
     《公司法》第4条，《企业国有资产监督管理暂行条例》第4条。

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       第六十八条 企业法人对其不动产和动产依照法律、行政法规以及章程享有占有、使用、收益和处分的权利。　　

       企业法人以外的法人，对其不动产和动产的权利，适用有关法律、行政法规以及章程的规定。
　　
       ●条文主旨
　　
       本条是关于法人财产权的规定。
　　
       ●立法背景
　　
       本条是从企业法人作为市场主体的角度，对不同市场主体之同的关系作出的规定。企业法人包括国有企业，作为市场主体，应当有独立的财产，独立承担民事责任。同时，企业法人应当依照法律和章程的规定，对其财产行使占有、使用、收益和处分的权利，不能损害国家等出资人依法享有的权益。
　　
       ●条文解读
　　
       根据民法通则的规定，法人是指具有民事权利能力和民事行为能力，依法独立享有民事权利和承担民事义务的组织。法人应当具备以下条件：(一)依法成立;(二)有必要的财产或者经费;(三)有自己的名称、组织机构和场所;(四)能够独立承担民事责任。因此，企业法人应当是依法成立的，有法定的独立财产，有健全的组织机构、组织章程和固定场所，能够独立承担民事责任、享有民事权利和承担民事义务的经济组织。企业成为法人后，取得法律上独立的民事主体资格，真正成为自主经营、自负盈亏的生产者和经营者。出资人将其不动产或者动产投入企业后，即构成了企业法人独立的财产。企业法人享有法入财产权，即依照法律、行政法规和章程的规定对该财产享有占有、使用、收益和处分的权利，出资人个人不能直接对其投入的资产进行支配，这是企业法人实现自主经营、自负盈亏，独立承担民事责任的物质基础。如根据国有企业财产监督管理条例的规定，国有企业享有法人财产权，依法独立支配国家授予其经营管理的财产。政府和监督机构不得直接支配企业法人财产，不得以任何形式抽取注入企业的资本金.不得调取企业财产，不得以任何名义向企业收取任何费用。国家对企业承担的财产责任以投入企业的资本额为限，企业以其全部法人财产独立承担民事责任。
　　
       本条第2款规定，企业法人以外的法人对其不动产和动产权利，适用有关法律、行政法规和章程的规定。企业法人之外的法入包括机关法人、事业单位法人、社团法入等。其中机关法人和国家举办的事业单位法人，其财产属于国家所有，对其直接支配的不动产和动产的收益权和处分权也要受到法律和国务院有关规定的限制。如按照事业单位登记管理暂行条例的规定，事业法人开展恬动按照国家有关规定取得的合法收入，必须用于符合其宗旨和业务范围的活动;事业法人接受捐赠、资助，必须符合陔事业法人的宗旨和业务范围，必须根据与捐赠人、资助人约定的期限、方式和合法用途使用。
　　
       ●相关规定
　　
     《民法通则》第36条、第37条、第4l条、第48条，《公司法》第3条，《国有企业财产监督管理条例》第3条、第8条。

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       第六十九条 社会团体依法所有的不动产和动产，受法律保护。　　

       ●条文主旨
　　
       本条是关于保护社会团体财产的规定。
　
    　●立法背景
　　
       在我国存在着各种各样的社会团体，如人民群众团体(如共青团、工会、妇联)、社会公益团体(如希望工程基金会)、专业团体(如律师协会)、学术研究团体(如法学会)、宗教团体(如佛教协会)等。依法支配其合法财产是开展社团活动的必要条件之一。因此，为了保障公民的结社自由，维护社会团体的合法权益，本条明确规定：“社会团体依法所有的不动产和动产，受法律保护。”
　　
       ●条文解读
　　
       本条的含义主要包括以下几项内容：
　　
       一、社会团体。社会团体是指我国公民行使结社权利自愿组成的，为实现会员的共同意愿，按照其章程开展活动的非营利性社会组织.社会团体可以是法人.也可以不是法人，但必须都是依法成立的。根据《民法通则》第50条的规定，具备法人条件的社会团体，依法不需要办理法人登记的，从成立之日起，具有法人资格;依法需要办理法人登记的，经核准登记，取得法人资格。《民法通则》第37条规定，法人应当具备以下条件：(一)依法成立;(二)有必要的财产或者经费;(三)有自己的名称、组织机构和场所;(四)能够依法独立承担民事责任。因此，成立社会团体法人需具备以下条件：
　　
       (一) 依法成立。成立方式有两种：一种是依法不需要办理法人登记而又具备了法人应具备的条件的，这种社会团体从成立之日起，即具备了法人资格。这些团体主要有共青团、妇联、工会等。如工会法规定，中华全国总工会、地方总工会、产业工会具有社会团体法人资格。基层工会组织具备民法通则规定的法人条件的，依法取得社会团体法人资格。另一种是需要经核准登记后才能取得法人资格的，这种社会团体必须在经过核准登记后，才能取得法人资格，如根据社会团体登记管理条例登记的各种协会、学会等。全国性的社会团体，由国务院的登记管理机关负责登记管理;地方性的社会团体，由所在地人民政府的登记管理机关负责登记管理;跨行政区域的社会团体，由所跨行政区域的共同上一级人民政府的登记管理机关负责登记管理。
　　
       (二) 有必要的财产和经费。社会团体要开展活动，就要有相应的财产和经费。这种财产和经费可以是国家拨给的，也可以是其他组织或公民个人捐赠的，还可以是募集得来的。按照社会团体登记管理条例的规定，成立社会团体法人的.全国性的社会团体有10万元以上活动资金，地方性的社会团体和跨行政区域的社会团体有3万元以上活动资金。
　　
       (三) 有自己的名称、组织机构和场所。社会团体为了开展工作，必须要有自己的名称、有自己的组织机构和与其业务活动相适应的专职工作人员，还要有固定的场所。如果不具备上述条件，该社会团体可能只是附属于其上级单位或是某机构的～部分，不具备法人资格。
　　
       (四) 能够独立承担民事责任。社会团体还要独立承担民事责任，才完全符合法人的条件，如果不能独立承担民事责任，就不具备法人资格，而必须由具有法人资格的上级单位或者机关来承担民事责任。
　　
       此外，成立社会团体还需要有一定数量的成员。如社会团体登记管理条例规定，成立社会团体要具有50个以上的个人会员或者30个以上的单位会员;个人会员、单位会员混合组成的，会员总数不得少于50个。
　　
       二、社会团体的财产。包括社会团体依法所有的不动产和动产。社会团体的财产主要有以下来源：(一)成员的出资;(二)成员缴纳的会费;(三)国家拨付的资产和补助;(四)接受捐赠的财产;(五)社会团体积累的财产等。社会团体的财产来源必须合法。
　　
       三、社会团体财产的保护。社会团体对其依法所有的财产，享有直接的支配权，不受他人非法干涉。任何单位和个人都不得侵占、挪用、哄抢、破坏和任意调拨社会团体依法所有的财产。非经法律规定的权限和程序，不得征收、征用。任何单位或者个人侵害社会团体财产的，该社会团体有权向人民法院提起诉讼，要求侵害人承担返还财产、赔偿损失等法律责任。
　　
       ●相关规定
　　
      《民法通则》第37条、第50条，《社会团体登记管理条例》第2条、第3条、第29条。

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       第七十条 业主对建筑物内的住宅、经营性用房等专有部分享有所有权，对专有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的权利。　　

       ●条文主旨
　　
       本条是关于建筑物区分所有权的规定。
　　
       ●立法背景二次世界大战后，不少国家发生了严重的住宅危机，为解决广大市民的居住问题，各国政府纷纷兴建高层或者多层建筑物，由此产生一栋建筑物存在多个所有权人的情形。对此，各国相继制定建筑物区分所有权的法律或者修改民法典以调整不同所有权人之间的关系。有关国家现行调整建筑物区分所有权关系的法律是：法国的《住宅分层所有权法》、日本的《建筑物区分所有法》、奥地利的《区分所有权法》、德国的《德国住宅所有权与长期居住权法(简称住宅所有权法)》、美国的《公寓大厦所有权创设之形态法》、英国的《住宅法》，意大利、瑞士在《民法典》中规定了建筑物共有的内容。我国香港地区制定了《多层大厦(业主立案法团)条例》，台湾地区“民法典”第799条、第800条及“公寓大厦管理条例”、“土地登记规则”等对建筑物区分所有权的问题分别作出了规定。
　　
       在我国，随着住房制度的改革和高层建筑物的大量出现，住宅小区越来越多，业主的建筑物区分所有权已经成为私人不动产物权中的重要权利。对此，物权法在本章对业主的建筑物区分所有权作了规定。
　　
       ●条文解读
　　
       根据本条规定，业主的建筑物区分所有权包括对其专有部分的所有权、对建筑区划内的共有部分享有的共有权和共同管理的权利。
　　
       第一，业主对专有部分的所有权。即本条规定的，业主对建筑物内的住宅、经营性用房等专有部分享有所有权，有权对专有部分占有、使用、收益和处分。
　　
       第二，业主对建筑区划内的共有部分的共有权。即本条规定的，业主对专有部分以外的共有部分如电梯、过道、楼梯、水箱、外墙面、水电气的主管线等享有共有的权利。本法规定，建筑区划内的道路，属于业主共有，但属于城镇公共道路的除外。建筑区划内的绿地，属于业主共有，但属于城镇公共绿地或者明示属于个人的除外。建筑区划内的其他公共场所、公用设施和物业服务用房，属于业主共有。占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位，属于业主共有。
　　
       第三，业主对建筑区划内的共有部分的共同管理权。即本条规定的，业主对专有部分以外的共有部分享有共同管理的权利。物权法规定，业主可以自行管理建筑物及其附属设施，也可以委托物业服务企业或者其他管理人管理。业主可以设立业主大会，选举业主委员会，制定或者修改业主大会议事规则和建筑物及其附属设施的管理规约，选举业主委员会和更换业主委员会成员，选聘和解聘物业服务企业或者其他管理人，筹集和使用建筑物及其附属设施的维修资金，改建和重建建筑物及其附属设施等。业主大会和业主委员会，对任意弃置垃圾、排放大气污染物或者噪声、违反规定饲养动物、违章搭建、侵占通道、拒付物业费等损害他人合法权益的行为，有权依照法律、法规以及管理规约，要求行为人停止侵害、消除危险、排除妨害、赔偿损失。

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        第七十一条 业主对其建筑物专有部分享有占有、使用、收益和处分的权利。业主行使权利不得危及建筑物的安全，不得损害其他业主的合法权益。　

   　●条文主旨
　　
       本条是关于业主对专有部分行使所有权的规定。
　
    　●立法背景
　　
       有些业主虽然买了房，但不太清楚所购买房屋的所有权具体包括哪些内容;使用自己购买的房屋是否不受任何限制。
　　
       ●条文解读
　　
       本法第70条规定，业主对建筑物内的住宅、经营性用房等专有部分享有所有权。本条则对这一所有权的具体权能作出规定，即业主对其建筑物专有部分享有占有、使用、收益和处分的权利。按照这一规定，业主对建筑物内属于自己所有的住宅、经营性用房等专有部分可以直接占有、使用，实现居住或者营业的目的;也可以依法出租，获取收益;还可以出借，解决亲朋好友居住之难，加深亲朋好友问的亲情与友情;或者在自己的专有部分上依法设定负担，例如为保证债务的履行将属于自己所有的住宅或者经营性用房抵押给债权人，或者抵押给金融机构以取得贷款等;还可以将住宅、经营性用房等专有部分出售给他人，对专有部分予以处分。国外也有相关之规定，例如瑞士《民法典》第712条a第一款第(一)项规定，建筑物区分所有人对建筑物的特定部分享有独占使用和内部改造的特别权利。法国1965年《建筑物区分所有权法》第9条规定，区分所有权人对于建筑物中的专有部分享有自由使用的权利。
　　
       业主的专有部分是建筑物的重要组成部分，但与共有部分不可分离，例如没有电梯、楼道、走廊，业主不可能出入自己的居室、经营性用房等专有部分;没有水箱，水、电等管线，业主无法使用自己的居室、经营性用房等专有部分。因此，建筑物的专有部分与共有部分具有一体性、不可分离性，故业主对专有部分行使所有权应受到一定限制。对此，本条规定，业主行使专有部分所有权时，不得危及建筑物的安全，不得损害其他业主的合法权益。例如，业主对专有部分装修时，不得拆除房屋内的承重墙，不得在专有部分内储藏、存放易燃易爆危险等物品，危及整个建筑物的安全，损害其他业主的合法权益。国外立法例在这方面也有很多规定，例如《日本建筑物区分所有法》第6条第(一)项规定，区分所有权人不得为对建筑物之保存有害的行为，或其他有关建筑物之管理或使用违反区分所有权人共同利益的行为。《德国住宅所有权法》第13条第(一)项规定，各住宅所有权人于不违反法律或第三人权利的范围内，得自由处理特别所有权内的建筑物部分，如予以居住、使用、租赁或以其他方式予以利用，并排除他人之干涉。专有所有权的行使须受以下限制：(1)保护建筑物的使用目的;(2)保护建筑物的基础、结构、牢固及安全;(3)保护建筑物美学上的外观;(4)保护其他住宅所有权人的安全、安静及住宅环境秩序;(5)维护善良风俗、习惯及住宅居民的作息和名誉。《瑞士民法典》第712条a第二款第(二)项规定，区分所有权人有自由管理、利用并装饰自己房间的权利，但不得妨碍其他区分所有人行使相同的权利，并不得以任何方式破坏建筑物的公用设施，或影响其使用及外观。

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　    第七十二条 业主对建筑物专有部分以外的共有部分，享有权利，承担义务;不得以放弃权利不履行义务。　　

       业主转让建筑物内的住宅、经营性用房，其对共有部分享有的共有和共同管理的权利一并转让。
　　
       ●条文主旨
　　
       本条是关于业主对专有部分以外的共有部分权利义务的规定。
　　
       ●立法背景
　　
       现实中，关于业主对建筑物专有部分以外的共有部分，是否仅享有权利，不承担义务;业主是否可以放弃对共有部分的权利为由，不履行义务;业主转让建筑物内的住宅、经营性用房，其对建筑物共有部分享有的共有和共同管理的权利是否一并转让等问题，看法不一。
　　
       ●条文解读
　　
       本条明确规定业主对专有部分以外的共有部分既享有权利，又承担义务。这一权利义务包括两部分内容。一是业主对专有部分以外的共有部分享有共有权，二是业主对专有部分以外的共有部分享有共同管理的权利。
　　
       业主对专有部分以外的共有部分享有共有权，即每个业主在法律对所有权未作特殊规定的情形下，对专有部分以外的走廊、楼梯、过道、电梯、外墙面、水箱、水电气管线等共有部分，对道路、绿地、公用设施、物业管理用房以及其他公共场所等共有部分享有占有、使用、收益或者处分的权利。但是，如何行使占有、使用、收益或者处分的权利，还要依据物权法及相关法律、法规和建筑区划管理规约的规定。例如，本法第80条规定，建筑物共有部分的费用分摊、收益分配等事项，有约定的，按照约定;没有约定或者约定不明确的，按照业主专有部分占建筑物总面积的比例确定。业主对专有部分以外的共有部分的共有权，还包括对共有部分共负义务。同样，业主对共有部分如何承担义务，也要依据物权法及相关法律、法规以及管理规约的规定。例如依据本法第83条的规定，业主对共有部分承担的义务有，不得在共有部分任意弃置垃圾、违章搭建，不得随意侵占通道等。又如，《物业管理条例》第55条规定，利用物业共用部位、共用设施进行经营的，应当在征得相关业主、业丰大会、物业管理企业的同意后，按照规定办理有关手续。
　　
       业主对专有部分以外的共有部分不仅享有共有的权利，还享有共同管理的权利，有权对共用部位与共用设备设施的使用、收益、维护等事项行使管理的权利，同时对共有部分的管理也负有相应的义务。
　　
       由于业主对专有部分以外的共有部分既享有权利，又负有义务，有的业主就可能以放弃权利为由，不履行义务。对此，本条明确规定，业主不得以放弃权利为由不履行义务。例如，业主不得以不使用电梯为由，不交纳电梯维修费用;在集中供暖的情况下，不得以冬季不在此住宅居住为由，不交纳暖气费用。
　　
       业主的建筑物区分所有权是一个集合权，包括对专有部分享有的所有权、对建筑区划内的共有部分享有的共有权和共同管理的权利，这三种权利具有不可分离性。在这三种权利中.业主对专有部分的所有权占主导地位，是业主对专有部分以外的共有部分享有共有权以及对共有部分享有共同管理权的前提与基础。没有业主对专有部分的所有权，就无法产生业主对专有部分以外共有部分的共有权，以及对共有部分的共同管理的权利。如果业主丧失了对专有部分的所有权，也就丧失了对共有部分的共有权及对共有部分的共同管理的权利。因此本条规定，业主转让建筑物内的住宅、经营性用房，其对共有部分享有的共有和共同管理的权利一并转让。
　　
       ●相关规定
　　
     《物业管理条例》第55条。

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       第七十三条 建筑区划内的道路，属于业主共有，但属于城镇公共道路的除外。建筑区划内的绿地，属于业主共有，但属于城镇公共绿地或者明示属于个人的除外。建筑区划内的其他公共场所、公用设施和物业服务用房，属于业主共有。　　

       ●条文主旨
　　
       本条是关于建筑区划内的道路、绿地、公用设施、物业服务用房和其他公共场所归属的规定。
　　
       ●立法背景
　　
       在物权法起草、审议和征求意见中，多数意见反映，目前建筑区划内的道路、绿地、公用设施、物业服务用房和其他公共场所的所有权归属不明，导致业主与开发商、业主与物业公司纠纷多，矛盾大，物权法应当对建筑区划内的道路、绿地、公用设施、物业服务用房和其他公共场所的归属作出明确规定。但在物权法中如何规定，存在着不同意见。有的认为，道路是市政设施，应当属于国家所有，业主享有使用权。有的认为，绿地是土地的一种使用功能，其实质就是土地，城市土地属于国家所有，业主只有使用权，没有所有权。有的认为，城市的土地是国有的，无论是道路还是绿地，所有权只能归国家。有的认为，现实中，业主购房通常不支付物业管理用房的价款，对物业管理用房没有权利。有的认为，业主购房后对所购房屋拥有的所有权包括两部分，一部分是对建筑物内住宅、经营性用房等专有部分享有的专有权、独立的所有权，另一部分是对专有部分以外的道路、绿地、公用设施、物业服务用房和其他公共场所等共有部分以及建筑物的附属设施享有的共有权。有的认为，建筑区划内的道路、绿地、公用设施、物业服务用房和其他公共场所所有权的归属，应当本着谁投资归谁所有的原则确定。
　　
       ●条文解读
　　
       道路、绿地、物业服务用房归属的现实情况是，建筑区划内的绿地基本归业主所有。道路有的归业主所有，有的归市政所有。例如有的地方规定，建筑区划内四米以下宽的道路归业主，四米以上宽的道路归市政。有些大的建筑区，如北京的天通苑，主干线道路产权归政府。物业管理用房的归属，《物业管理条例》第38条规定，物业管理用房的所有权依法属于业主。未经业主大会同意，物业管理企业不得改变物业管理用房的用途。
　　
       立法部门经调查研究认为，道路、绿地、公用设施、物业服务用房和其他公共场所作为建筑物的附属设施原则归业主共有。因此本条规定，建筑区划内的道路，属于业主共有，但属于城镇公共道路的除外。建筑区划内的绿地，属于业主共有，但属于城镇公共绿地或者明示属于个人的除外。建筑区划内的其他公共场所、公用设施和物业服务用房，属于业主共有。需要说明的是，本条规定的绿地、道路归业主所有.不是说绿地、道路的土地所有权归业主所有，而是说绿地、道路作为土地上的附着物归业主所有。
　　
       ●相关规定
　　
     《物业管理条例》第38条。

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       第七十四条 建筑区划内，规划用于停放汽车的车住、车库应当首先满足业主的需要。　　

        建筑区划内，规划用于停放汽车的车住、车库的归属，由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定。
　　
        占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位，属于业主共有。
　　
        ●条文主旨
　　
       本条是关于车位、车库的规定。
　　
       ●立法背景
　　
       业主的建筑物区分所有权中，争议较大的是车位、车库的所有权归属问题。这个问题涉及广大业主的切身利益，社会普遍关注。在征求意见过程中，主要有二种意见：一种意见认为，车位、车库应当归业主共有。主要理由是：(1)车位、车库已经摊人建筑成本，开发商将其再次买卖或者出租，侵害了业主的利益;(2)在房屋销售过程中，开发商处于强势，如果车位、车库的所有权以有约定的按照约定的原则确定归属，对业主不利。另一种意见认为，车位、车库的归属，业主与开发商有约定的，按照约定;没有约定或者约定不明确的，属于业主共有。主要理由是：(1)从我国目前多数地方商品房销售的实际做法看，对车位、车库的归属，在商品房买卖合同中都有约定;从其他国家和地区看，车位、车库一般也归业主个人所有;(2)车位、车库不像电梯、走廊、水箱、道路、绿地等应当共用，规定业主共有很难操作;(3)开发商是否把车位、车库摊人成本，和商品房销售价格的高低没有必然联系，而且，也很难证明车库、车位的价值是否包括在建筑成本之中;目前对价格管理部门是否应当公开开发商的建筑成本仍有不同意见;(4)对车位、车库的建造比例和车位、车库首先满足小区业主需要，应当作出行政管理的强制性规定，但地下车库和地面上的停车场，作为独立设施，如果不允许开发商销售或者出租，可能影响开发商建造车位、车库的积极性，对业主不利。
　　
       ●条文解读
　　
       经对我国房地产市场的实际做法和存在的问题进行调查研究，并借鉴国外的通常做法，立法部门认为，属于业主共有的财产，应是那些不可分割、不宜也不可能归任何业主专有的财产，如电梯等公用设施、绿地等公用场所。从房地产市场的情况看，一般来说，专门用来停放汽车的车库、车位的归属，是由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定归业主专有或者专用的。这样，既容易操作，也可以避免纠纷。如果规定车库、车位归业主共有，由于车库、车位和住宅的配套比例不同、业主之间享有的住宅面积不同、商品房销售的状况不同等原因，归业主共有很难操作。据此，本条第2款规定：“建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库的归属，由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定。”同时，对现实生活中有的开发商将车位、车库高价出售给小区外的人停放;不少小区没有车位、车库或者车位、车库严重不足，占用共有的道路或者其他场地作为车位的问题，本条第1款、第3款有针对性地规定：“建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库应当首先满足业主的需要”、“占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位，属于业主共有。”

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       第七十五条 业主可以设立业主大会，选举业主委员会。　　

       地方人民政府有关部门应当对设立业主大会和选举业主委员会给予指导和协助。
　　
        ●条文主旨
　　
       本条是关于业主大会、业主委员会设立的规定。
　　
       ●立法背景
　　
       随着我国住房制度改革的不断深入，许多居民纷纷迁入新建的高层或者多层建筑物居住，形成不同的居住小区。小区的居民如何对建筑物及其附属设施进行管理，如何行使建筑物区分所有权意见不一，希望物权法作出规定。
　　
        ●条文解读
　　
       业主大会是业主的自治组织，是基于业主的建筑物区分所有权的行使产生的，由全体业主组成，是建筑区划内建筑物及其附属设施的管理机构。因此只要是建筑区划内的业主，就有权参加业主大会，行使专有部分以外共有部分的共有权以及共同管理的权利，并对小区内的业主行使专有部分的所有权作出限制性规定，以维护建筑区划内全体业主的合法权益。故本条第一款首先规定，业主可以设立业主大会。如果建筑区划内业主人数众多，可以设立本建筑物或者建筑区划内所有建筑物的业主委员会，故本条第一款进一步规定，业主可以“选举业主委员会”。业主委员会是本建筑物或者建筑区划内所有建筑物的业主大会的执行机构，按照业主大会的决定履行管理的职责。物业管理条例规定，业主委员会履行的职责主要有：(一)召集业主大会会议;(二)代表业主与业主大会选聘的物业管理企业签订物业服务合同;(三)及时了解业主、物业使用人的意见和建议，监督和协助物业管理企业履行物业服务合同;(四)监督业主公约的实施;(五)业主大会赋予的其他职责。业主委员会应当自选举产生之日起三十日内，向物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门备案。
　　
       由于业主大会是业主的自治组织，其成立应由业主自行筹备，自主组建。但是_一个建筑区划内，业主从不同的地方人住，互不相识，而人住的时间又有先有后，有的相差几年。因此成立业主大会对于业主来说有一定的难度。据调查了解，北京市目前成立业主大会的，仅占已有物业小区的三分之一左右。河南省已成立业主大会的占物业小区的10%左右。而业主大会的成立关系着业主如何行使自己的权利，维护自身的合法权益，关系到广大业主的切身利益，关系到建筑区划内的安定团结，甚至关系到社会的稳定，对此，本条第二款规定，地方人民政府有关部门应当对设立业主大会和选举业主委员会，给予指导和协助。地方人民政府有关部门应当向准备成立业主大会的业主予以指导，提供相关的法律、法规及规章，提供已成立、业主大会的成立经验，帮助成立筹备组织，提供政府部门制定的业主大会议事规则、业主管理公约等示范文本，协调业主之间的不同意见，为业主大会成立前的相关活动提供必要的活动场所，积极主动参加业主大会的成立大会等。
　　
       ●相关规定
　　
      《物业管理条例》第8条、第9条、第lO条、第15条、第16条。

暮色

       第七十六条 下列事项由业主共同决定：　　

       (一)制定和修改业主大会议事规则;
　　
       (二)制定和修改建筑物及其附属设施的管理规约;
　
   　(三)选举业主委员会或者更换业主委员会成员;
　
   　(四)选聘和解聘物业服务企业或者其他管理人;
　　
       (五)筹集和使用建筑物及其附属设施的维修资金;
　　
       (六)改建、重建建筑物及其附属设施;
　　
       (七)有关共有和共同管理权利的其他重大事项。
　　
       决定前款第五项和第六项规定的事项，应当经专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主同意。决定前款其他事项，应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。
　　
       ●条文主旨
　　
       本条是关于业主决定建筑区划内重大事项及表决权的规定。
　　
       ●立法背景
　　
       建筑区划内哪些共有和共同管理的事项需要由业主协商确定，业_主如何协商确定，目前各地作法不一。在征求意见时，许多人提出这一问题。涉及业主如何行使建筑物区分所有权，物权法应当作出规定。
　　
       ●条文解读
　　
       根据本条规定，建筑区划内的下列事项需由业主共同决定：
　　
       (一)制定和修改业主大会议事规则。业主大会议事规则是业主大会组织、运作的规程，需要由业主共同决定。
　　
      (二)制定和修改建筑物及其附属没施的管理规约。建筑物及其附属设施的管理规约是业主自我管理、自我约束、自我规范的规则约定，应当由全体业主共同制定和修改。
　　
       (三)选举业主委员会或者更换业主委员会成员。业主通过业主大会选举能够代表和维护自己利益的业主委员会委员，成立业主委员会。对不遵守管理规约，责任心不强，不依法履行职责的委员予以更换。
　　
       (四)选聘和解聘物业服务企业或者其他管理人。物业服务机构或者其他管理人的管理水平如何，与业主利益有直接关系，需要通过业主大会集体决策选聘和解聘。
　
   　(五)筹集和使用建筑物及其附属设施的维修资金。维修资金的筹集、使用关系到业主的切身利益，应当由业主共同决定。
　　
      (六)改建、重建建筑物及其附属设施。建筑物及其附属设施的改建、重建，涉及费用的负担，事情重大，需要业主共同决定。
　　
       (七)有关共有和共同管理权利的其他重大事项。除上述所列事项外，对建筑区划内有关共有和共同管理权利的其他重大事项，也需要由业主共同决定。
　　
       筹集、使用建筑物及其附属设施的维修资金，改建、重建建筑物及其附属设施，是建筑区划内较为重大的事情，不能由业主以简单多数的表决形式作出决定，因此本条第二款规定，决定筹集、使用建筑物及其附属设施的维修资金，改建、重建建筑物及其附属设施，应当经专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主占总人数三分之二以上的业主同意。这一规定表明，筹集、使用建筑物及其附属设施的维修资金，或者改建、重建建筑物及其附属设施的决定的作出，必须同时具备两个条件，才为有效的决定。第一个条件是，必须获得专有部分占建筑物总面积三分之二以上的、世主的同意;第二个条件是，必须获得占业主总人数的三分之二以上的业主的同意。假如，一栋大楼的建筑面积总计为9999平方米，专有部分占建筑物总面积三分之二以I：的业主，是指若于个业主的建筑面积之和要达到6666平方米以上的业主。如果，某一建筑区划内共有99户业主，占总人数三分之二以上的业主是指业主数要达到66户以上。
　　
       除筹集、使用建筑物及其附属设施的维修资金，改建、重建建筑物及其附属设施外的其他事项，属于建筑区划内的一般性、常规性事务，可以采取普通多数同意的方式。对此，本条第二款规定，决定前款其他事项，应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。这一规定表明，建筑区划内的一般性、常规性事务，虽然可以采取普通多数同意的方式作出，但也必须同时符合如下两个条件：一是必须获得专有部分占建筑物总面积过半数的业主的同意;二是必须获得占总人数过半数的业主同意。
　　
       ●相关规定
　　
      《物业管理条例》第¨条、第12条、第13条、第14条。